RAADSVOORSTEL vervolg 223
genomen. De stedelijke tangenten (28%) en de stadsrand (27%) houden elkaar
in evenwicht.
Per 1 januari 1993 bedroeg de leegstand in Breda zo'n 38.000 m2Afgezet
tegen de totale voorraad van iets meer dan 400.000 m2 betekent dit een
leegstand van circa 9%. Algemeen wordt aangenomen dat een frictieleegstand
van 5% wenselijk is voor een goed functionerende markt. Ondanks het hoge
aanbod kan derhalve niet worden gesproken van een zorgelijke situatie.
Temeer daar genoemde leegstand zowel courante als niet-courante panden
betreft
Toekomstige vraagverwachting in relatie tot het geplande aanbod
De toekomstige vraag naar kantoorruimte is opgebouwd uit twee hoofdcompo
nenten: de vervangingsvraag en de uitbreidingsvraag. De vervangingsvraag is
een gevolg van de verhuisbewegingen van kantoorhoudende activiteiten, en is
gebaseerd op een landelijk onderzoek van NSS office monitor. De uitbrei
dingsvraag komt tot stand door de werkgelegenheidsgroei, en daarmee de
ruimtebehoefte, van het zittende bedrijfsleven.
De vraag naar kantoorruimte kent een sterke conjunctuurgevoeligheid.
Derhalve zijn een drietal scenario's doorgerekend met betrekking tot de
vraagverwachting de komende tien jaar. Om optimaal te kunnen profiteren van
de economische potenties op dit vlak is het raadzaam bij de ruimtelijke
plannen uit te gaan van het hoge groeiscenario. Nadrukkelijk wordt gesteld
dat concrete uitgifte afhankelijk is van de daadwerkelijke marktvraag. Een
goede fasering is daarbij essentieel.
In het hoge groeiscenario is voor de komende tien jaar een gemiddelde
jaarlijkse bruto marktvraag berekend van 29.400 m2Dit betreft zowel de
uitbreidingsvraag als de vervangingsvraag. Rekening houdend met nieuwbouw-
voorkeuren vanuit de verschillende bedrijfstakken (gemiddeld 83%) betekent
dit een jaarlijkse gemiddelde nieuwbouwbehoefte van circa 25.000 m2Dit
cijfer sluit aan bij het gemiddelde uitgiftecijfer van de laatste jaren
(22.500 m2en kan als een stuk realistischer worden beschouwd dan de
35.000 m2 van de segmenteringsnota (1989).
De marktontwikkelingen in het verleden en het onderzoek van NSS office
monitor, vormen indicatoren voor de voorkeur van bedrijven voor diverse
lokatietypen. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen binnen-
stad/spoorzone en invalswegen/randlokatiesIndien deze voorkeur wordt
afgezet tegen de plancapaciteit en het huidige aanbod in nieuwbouw, blijkt
in de planperiode een tekort te ontstaan bij binnenstad/spoorzoneen een
licht overschot in de combinatie invalswegen en randlokaties
Daarbij dient te worden opgemerkt dat de plancapaciteit niet volledig in de
komende tien jaar zal kunnen worden gerealiseerd (bv spoorzone)Dit
vereist het creëren van enige mogelijkheden in de planperiode. Beïnvloeding
e.g. sturing van de vraag door het aanbod van lokaties, behoort tot de
mogelijkheden, echter een te grote discrepantie tussen vraagvoorkeuren en
en aangeboden vestigingsmogelijkheden is risicovol. In zo'n geval zouden
bedrijven kunnen uitwijken naar een andere stad.
