Bijlage nr. 419
De maximum subsidiabele kosten zijn 90.000,
Boven die grens is namelijk sprake van vrijwel integrale nieuwbouw en nieuw
bouw wordt anderszins gesubsidieerd.
Deze maximum grens houdt in dat er, gezien de nieuwe tarieven in de subsidie
verordening stadsvernieuwing, tot maximaal f 45.000,gesubsidieerd kan
worden en er dus voor hetzelfde bedrag uit eigen middelen dan wel met behulp
van "vreemd" geld in de verbetering bijgedragen moet worden.
Een gemiddelde van 35.000,voor de verbeterkosten is aannemelijk in
geval van ingrijpende woningverbetering. Van deze f 35.000,wordt dan
17.500,in principe gesubsidieerd. Het te financieren bedrag heeft dus
betrekking op de andere 17.500,Bij de berekening van de subsidiegrens
is rekening gehouden met een waardestijging van het pand van 50% van de
investeringskosten. De geschatte stijging van de executiewaarde bedraagt
door de verbetering dus 70% van de marktwaardestijging.
Wanneer de executie-waarde als zekerheid achter de hand gehouden wordt neemt
het risico, dat de gemeente door garantiestelling loopt, dus toe met 30% van
de marktwaardestijging. Daarin zijn nog niet de invorderingskosten opgenomen.
De praktijk leert dat bovendien voor de invorderingskosten met een risico
van 20% van de executiewaarde gerekend moet worden, oftewel 14% van de
marktwaarde.
Daarmee loopt het risico in geval van gemeentegarantie voor particuliere
woningverbetering op tot 44% (risico waardestijging en risico invorderings
kosten) van de marktwaardestijging. Gezien een gemiddeld geschatte markt
waardestijging van 17.500,per verbeterde woning betekent dit in guldens
0,44 x 17.500,7.700,per woning.
Het aantal gedwongen verkopen lag in 1982 in heel Nederland nog niet zorg
wekkend hoog: 0,3% van de uitstaande garanties bleek te worden aange
sproken. Vooral nu de woningen goedkoop zijn en de rentestand laag is wordt
het risico thans niet hoog ingeschat. Veiligheidshalve zou een risicofonds
van 2,5% van de uitstaande garanties voldoende moeten zijn. In concreto
betekent dat voor 1987 een geschatte reservering (bij 50 afgegeven garanties)
van 50 x 17.500,— x 0.025 21.875,
Geen rekening is gehouden met een eventuele bestaande garantie op het zelfde
pand. In een enkel geval zal zich de situatie voordoen dat de bestaande
garantie, afgegeven op grond van een hoge koopprijs in de periode 1978-1982,
aanmerkelijk hoger ligt dan de huidige marktwaarde. In een dergelijk geval
zal een eventuele aanvraag voor garantie voor verbetering afgewezen moeten
worden. Dit zelfde geldt ook als de gevraagde garantie met de nog uitstaande
hypotheek boven de marktwaarde na verbetering uitkomt. Onderzocht zal worden
of in dit soort gevallen andere mogelijkheden bestaan om tot verbetering van
de woning te komen.
Wij merken op, dat bij voornoemde garantiestelling afgeweken wordt van de
geldende regeling. Vooral voor wat betreft de koppeling van de garantie
stelling aan de marktwaarde in plaats van de executiewaarde van het desbe
treffende pand.
