Gemeente Breda
Raadsvoorstel
Registratienr: 22481]
Dienst/afdeling: VMID
Het is ongewenst als deze visie en afspraken worden doorkruist door onverwachte splitsing. Eveneens is
het ongewenst als de woningvoorraad zoals beschreven in de 'Nota perspectief Wonen' door splitsing op
ongewenste wijze wordt beïnvloed.
In de huisvestingsverordening 2004 wordt het splitsen van woongebouwen in appartementsrechten
daarom vergunningplichtig gemaakt.
Eerst wordt nagegaan of de aanvraag betrekking heeft op een stedelijk vernieuwingsgebied waarvoor de
gemeenteraad een ontwikkelingsplan heeft vastgesteld. Het verzoek wordt geweigerd als het splitsen van
een woongebouw de geplande voortgang van de stadsvernieuwing kan belemmeren.
Het verzoek wordt eveneens geweigerd als splitsing in appartementen niet past binnen de gewenste
ontwikkeling van de woningvoorraad zoals is aangegeven in de 'nota perspectief wonen 2000m - 2010',
vastgesteld door de gemeenteraad in oktober 2003.
Voorwaarde voor het kunnen verlenen van een vergunning is vervolgens dat de bestaande en de
toekomstige staat van onderhoud voldoende is.
Dit kan op meerdere manieren worden aangetoond. Aan deze eis wordt in ieder geval geacht te zijn
voldaan als de splitsingsakte waarbij de (nieuwe) Vereniging van Eigenaren (VvE) ontstaat, voldoet aan
de kwaliteitseisen zoals genoemd in het (landelijk) kwaliteitskeurmerk. Dit keurmerk is tot stand gekomen
door de betrokken gecertificeerde partijen en geeft aan dat de staat van onderhoud goed is bij de start
van de VvE en dat er een goede voorziening is ten behoeve van het toekomstig onderhoud. Dit keurmerk
is te vergelijken met het BOVAG keurmerk, maar dan voor appartementen. De 'keuring' van de op te
richten VvE/ het appartementencomplex dient dan te hebben plaatsgevonden door een gecertificeerd
bedrijf dat is erkend door de Raad van Accreditatie.
De gemeente toetst de afgifte van het keurmerk beperkt en de te heffen leges is hier op afgestemd.
Indien de keuring niet heeft plaatsgevonden door een gecertificeerd bedrijf dan dient een rapport te
worden overlegd waaruit blijkt dat de kwaliteit van fundering, casco en installaties zodanig is dat
redelijkerwijze aan de fundering binnen 25 jaar en aan het casco en installaties binnen 10 jaar geen
voorzieningen behoeven te worden getroffen. Dit rapport wordt vervolgens door de gemeente integraal
getoetst.
De eisen betekenen dat het onderhoud moet voldoen aan een niveau dat zich bevindt tussen
nieuwbouwvereisten en het niveau waarop sprake is van achterstallig onderhoud. Het betreft dan in het
bijzonder die onderdelen van het betrokken gebouw waarvan het onderhoud herstel de mogelijkheden
van de individuele eigenaar te boven gaat. Hierbij wordt gedacht aan daken, gevels, fundering en
'nutsinstallaties zoals gas, water, elektriciteit, (centrale) luchttoe- en -afvoeren.
In ieder geval mag het kwaliteitsniveau niet lager zijn dan het niveau dat goid toen het gebouw werd
gebouwd.
De huisvestingsverordening 2004 bepaalt dat het vereiste van een splitsingsvergunning geldt voor alle
gebouwen, ongeacht hun leeftijd, dus voor oudere en voor nieuwe gebouwen. Het gaat dan zowel om
appartementsgebouwen als om grote woningen die in nieuwe appartementen worden gesplitst.
De huurprijs van de woningen is geen apart criterium.
Eisen worden niet gesteld in verband met de indeling van de woonruimte omdat wijzigingen in de indeling
van een woning tot de eigen verantwoordelijkheid van de (toekomstige) eigenaar behoort. Deze kan nu
bewust kiezen voor een gedateerde woningindeling met een daarbij passende koopprijs. Wijzigingen in
de indeling kan vervolgens naar eigen behoefte worden gedaan.
Voor de bouw van nieuwe appartementen in een bestaande woning is tevens een bouwvergunning nodig.
Deze appartementen vallen dan onder de eisen die het bouwbesluit stelt aan nieuwe woningen.
Uitgangspunt bij de toetsing van aanvragen is verder dat de initiatiefnemer de benodigde informatie
aanlevert waaronder de gewenste deskundigenrapporten over de staat van onderhoud.
Deskundigheidsbevordering
Naast het binden aan een vergunningsplicht wil de gemeente inzetten op de deskundigheidsbevordering
van huidige en toekomstige eigenaren van appartementen.
-3-
