Gemeente Breda
Raadsvoorstel
Registratienr: 24365]
Dienst/afdeling: ROSV
VOV voor bestaande voorraad
Voor de bestaande voorraad betekent deze constructie dat huurwoningen met een korting (cq uitgestelde
betaling) aan huishoudens met een laag inkomen, te koop worden aangeboden. De verkopende
woningcorporatie en de koper maken afspraken over de verdeling van de toekomstige
waardeontwikkeling van de woning bij verkoop.
Vraagteken bij deze constructies is vaak de fiscale achtergrond. Op rijksniveau zijn daarom in overleg
met Vereniging Eigen Huis regels opgesteld: het "fair value" principe. Dit betekent dat als op termijn de
woning tegen de dan geldende marktprijs wordt verkocht, de koper een deel van de waardestijging zal
terugbetalen aan de nu verkopende partij. Daarnaast worden in deze constructie afspraken gemaakt over
een terugkooprecht voor de corporatie zodat de woning opnieuw beschikbaar komt voor bereikbare
verhuur of weer als VOV in de markt wordt gezet.
In Breda heeft Singelveste aangegeven in het najaar deze VOV- constructie te willen gebruiken bij het
verkopen van huurwoningen. Woningcorporaties kunnen Verkoop onder Voorwaarden realiseren omdat
het verschil tussen de boekwaarde of bedrijfswaarde en de taxatiewaarde bij verkoop, een korting
mogelijk maakt zonder dat een financiering van de korting aan de orde is.
VOV voor nieuwbouw
In de nieuwbouw kan een vergelijkbare opzet worden gerealiseerd. Het gaat om woningen van max.
143.000 VON. Verschil met de bestaande bouw is dat bij nieuwbouw (een deel van) de korting op enige
wijze moet worden gefinancierd. Hiervoor zijn enkele opties denkbaar:
Een deel van de korting wordt gefinancierd door een belegger. Er zijn enkele grote financiële
instellingen die hiervoor belangstelling hebben;
Er wordt door de gemeente een bedrag beschikbaar gesteld voor de financiering van de korting
In de opzet Verkoop onder Voorwaarden bij nieuwbouw worden ook twee afspraken gemaakt:
1Tussen de verkopende partij en de koper worden afspraken gemaakt over de verdeling van de
toekomstige waardestijging (volgens het fair-value principe).
2) Tussen de verkopende partij (een rechtspersoon, b.v. een stichting) en financiers worden
afspraken gemaakt over de verdeling van de waardestijging. De belegger behaalt op deze manier
een rendement op zijn financiering, de gemeente beschikt over een revolving fund. Dit fonds kan
worden ingezet voor nieuwe projecten Verkoop onder Voorwaarden maar ook voor andere
doelen in relatie tot wonen.
Momenteel vinden ook met externe partijen onderhandelingen plaats over het realiseren van "Verkoop
onder Voorwaarden" in de nieuwbouw. Om dit nieuwe initiatief in Breda te ondersteunen wordt voor deze
nieuwbouw variant voorgesteld om uit de Reserve Volkshuisvesting 2003/2004 een maximaal bedrag van
10.000 per woning met een maximum van 60 woningen beschikbaar te stellen. Deze middelen worden
ingezet voor de financiering van de korting en maken een begin aan een 'revolving fund'. Maximaal wordt
hiervoor dus 600.000 gereserveerd.
Kwaliteit bestaande voorraad
Toegankelijkheid gemeenschappelijke ruimten meergezinswoningen
Met het oog op de verdere vergrijzing van onze inwoners en de extramuralisering in de zorg is er de
afgelopen jaren in Breda gewerkt aan een manier om de huisvesting hierop te laten aansluiten. Door het
opplussen zijn er al vele woningen en woongebouwen beter geschikt gemaakt voor mensen die met
fysieke beperkingen worden geconfronteerd. De komende jaren zal de voorraad woningen op dit punt
nog veel aandacht vergen.
In de 'Alliantie voor wonen in Breda' zijn hiervoor stappen gezet. De corporaties zetten het opplussen van
woningen voort; daarnaast wordt op korte termijn geprobeerd in ieder geval de toegankelijkheid van
gemeenschappelijke ruimten van een aantal woongebouwen te vergroten. Het gaat hierbij om
appartementen, veelal galerijflats. De corporaties hebben ook al met de WVG een convenant afgesloten
waarin is opgenomen dat de WVG 50% van de aanpassingen in gemeenschappelijke ruimten betaald,
maar deze regeling is een reactie op een behoefte: er wordt pas wat aangepast als een inwoner een
-3-
