Gemeente Breda
Raadsvoorstel
Registratienr: 27781]
Dienst/afdeling: JP
Het vrijstellingsbesluit van 3 november 2004 laat 2 gebouwen met hoogten van 19,70 meter ten opzichte van
het peil toe. Het voorgaande betekent dat de bouwmogelijkheden wijzigen. Het vrijstellingsbesluit houdt een
toename in van de hoogte.
Gelet op het vorenstaande meent Arcadis dat door het vrijstellingsbesluit van 3 november 2004 voor
aanvrager een planologisch nadeliger situatie is ontstaan.
Uit passages uit uitspraken opgenomen in bijlage 7 van het adviesrapport van Arcadis blijkt dat de bekend
making van een voorontwerpbestemmingsplan kan leiden tot voorzienbaarheid. Dit geldt ook indien de
mogelijkheden die de planologische maatregel biedt, afwijken van de mogelijkheden, zoals neergelegd in
het voorontwerpbestemmingsplan. Wel is van belang hoever de afwijking strekt.
De heer C.Ch. Boss heeft bij koopovereenkomst van september 2003 het perceel, thans bekend Pr. van
Lotharingenstraat 13 gekocht.
Op 23 juni 1998 is door de gemmente ingestemd met de structuurschets Nieuw Wolfslaar van 1998. De
schets is bekendgemaakt in het Stadsblad. De schets geeft op tekening 2 blauwe blokken aan met
"Bijzondere gebouwen". Bladzijde 52 van de schets vermeldt: "De twee vrijstaande gebouwen benadrukken
de entree van de nieuwe wijk Nieuw Wolfslaar. Ze worden voor de noordelijke cluster gesitueerd langs de
hoofdontsluiting van de nieuwe wijk. De solitaire gebouwen in de vrije ruimte benadrukken de ruimtelijke
openheid ter plaatse en begeleiden de geboden richting van de begrenzing van de bestaande wijk IJpelaar
en de nieuwe wijk Nieuw Wolfslaar. De hoogte van de bijzondere gebouwen wordt bepaald door het
aanwezige straalpad en geluidhinder.
Van 9 juni tot en met 30 juni 2000 heeft het voorontwerpbestemmingsplan "Nieuw Wolfslaar" ter inzage
gelegen. Aan de ter inzagelegging is bekendheid gegeven in het Stadsblad. Dit voorontwerp voorziet in
een woonbestemming ten behoeve van 2 gebouwen met (onder meer) gestapelde woningen met maxi
maal 5 bouwlagen. Ook de direct omliggende gronden van de "appartementengebouwen" zijn bestemd voor
"Woongebied". De afstand van het perceel van aanvrager tot het vlak met de bestemming "Woongebied"
bedraagt circa 38 meter. De toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan vermeldt op bladzijde 17:
"In het plangebied komen drie bijzondere gebouwen. Een kantoorgebouw op de noordpunt van de geplande
geluidswal is tegelijk een aantrekkelijke akoestische afscherming. Twee vrijstaande woongebouwen (elk
van circa 20 woningen) liggen aan weerszijde van de buurtontsluiting. Deze gebouwen functioneren als
'landmarks'. Ze benadrukken de entree van de nieuwe wijk en vormen de beëindiging van een stedelijke
hoofdontsluiting van Breda."
In de voorschriften staat onder meer aangegeven, dat op de begane grond tevens sociale, (para)medische
en culturele voorzieningen en zakelijke dienstverlening mogen worden gerealiseerd.
Het voorontwerpbestemmingsplan geeft geen hoogtematen voor de gebouwen en/of de bouwlagen.
Arcadis geeft aan dat uitgaande van de niet ongebruikelijke hoogten van een onderbouw, de beganegrond,
verdiepingen en een kapverdieping, rekening moest worden gehouden met een goothoogte van 18,40 meter
en een grotere bouwhoogte.
Verder merkt Arcadis op dat de raad op 4 juli 2002, 10 juli 2003 en 28 april 2004 verklaarde dat voor een
deel van het gebied Nieuw-Wolfslaar een bestemmingsplan wordt voorbereid.
Zoals aangegeven behoort ook de eventuele schade door een planologische maatregel, die afwijkt van
hetgeen in het voorontwerpbestemmingsplan was voorzien, voor rekening van een belanghebbende te
blijven. Hierbij is echter wel van belang hoever de afwijking strekt.
Het voorontwerpbestemmingsplan voorzag in 2 gebouwen met appartementen, met wat betreft de begane
grond sociale, (para)medische en culturele voorzieningen en zakelijke dienstverlening alsmede inpandige
parkeergelegenheid. Het vrijstellingsbesluit van 3 november 2004 voorziet in appartementen, commerciële
ruimten en parkeergarages. De gebruiksmogelijkheden komen qua effect op de omgeving overeen.
Het voorontwerpbestemmingsplan voorzag in 5 bouwlagen, exclusief de zolder. Het vrijstellingsbesluit
voorziet in 6 bouwlagen. Het vrijstellingsbesluit laat meer woningen toe en verder het gebruik van een
verdieping voor kantoren. Er is derhalve sprake van een intensivering van het gebruik. Daar staat echter
een toename van de afstand van de gebouwen tot het perceel van de aanvrager tegenover. Het voor
ontwerpbestemmingsplan voorzag in gebouwen op circa 38 meter en het vrijstellingsbesluit op circa
63 meter. Deze toename van de afstand betekent minder inkijk voor de aanvrager.
-2-
