Gemeente Breda
Raadsvoorstel
Registratienr: 28082]
Dienst/afdeling: JP
In vergelijking hiermee is door het nieuwe plan "Princenhage" en "Princenhage herziening ex artikel 30
WRO" verspreid bescheiden kantoor- en bedrijfsgebouwen, 1,2 ha groen én vrijstaande woningen mogelijk
gemaakt, waardoor volgens Adviesbureau Van Montfoort de omgevingswaarde van de woonhuizen van
aanvragers is verbeterd. Ook uit het oogpunt van uitzicht is sprake van een verbetering nu per saldo
aanzienlijk minder bebouwing aanwezig zal zijn en daarbij enige transparantie gewaarborgd is.
Adviesbureau Van Montfoort overweegt dat in het algemeen het uitzicht op enkele woningen te preferen is
boven het zicht op aaneengesloten kassenbouw. Hierbij is rekening gehouden met het gegeven dat het
nieuwe plan zich niet uitspreekt over de exacte situering van de op de ontwikkelingslocatie 7 te bouwen
woningen, zodat realisering van hoofdgebouwen op korte afstand van de grens met bestaande woon-
percelen van Princenhage-west mogelijk zou zijn.
Wel staat vast dat de bedrijven en kantoren aan de zijde van de randweg gesitueerd dienen te worden én
dat tussen deze en de vrijstaande woningen een groenstrook dien te resteren met een gemiddelde breedte
van 30 meter. Dit houdt in dat nabij de percelen van verzoekers geen negatieve invloed van bedrijven en
kantoren kan uitgaan.
Verder geeft Adviesbureau Van Montfoort aan dat, de bouw van vrijstaande woonhuizen vanuit functioneel
oogpunt tot enige bezwaren kunnen leiden. In de eerste plaats betreft dit het gegeven dat de bestaande
woonstraten in Princenhage-west zwaarder zullen worden belast in verband met de ontsluiting van het
nieuwe woonbuurtje. Met name het thans doodlopende gedeelte van de Kolenbranderstraat zal een hogere
verkeersintensiteit krijgen. Dit heeft voornamelijk invloed op het genot van de zij- en achtertuin bij de woning
Kolenbranderstraat 18. Voor de overige woningen in deze rij is, gelet op het aantal mogelijke nieuwe
woningen, de invloed zo gering dat dit geen negatief eeefct heeft op de waarde.
Van meer betekenis is de invloed die de aanwezigheid van nieuwe woonpercelen heeft op de privacy van de
woningen Kolenbranderstraat 18 t/m 26. Door de ligging te midden van andere woonpercelen is geen sprake
van absolute privacy. Evenwel bestond in de oude situatie de zekerheid dat niet min of meer recht tegenover
de achtergevel op circa 20 tot 25 meter geen visuele confrontatie met een andere woning van twee
bouwlagen met kap zou plaatsvinden. Aldus kan volgens Adviesbureau Van Montfoort voor deze percelen
sprake zijn van een zodanige vermindering van de privacy dat dit de waarde van het woonperceel negatief
beïnvloedt.
Voor het perceel Kolenbranderstraat 28 betekent het dat de achtertuin wel enigermate ingesloten raakt.
Anderzijds is het in dit geval niet mogelijk een andere woning geheel tegenover dit woonhuis te bouwen.
Ook bij de maximale invulling van het nieuwe bestemmingsplan kan derhalve geen sprake zijn van een
belangrijke vermindering van de privacy. Adviesbureau Van Montfoort concludeert ten aanzien van deze
woning dat de vermindering van privacy zodanig is dat de voordelen van de nieuwe planologische
ontwikkeling niet geheel worden geneutraliseerd.
Adviesbureau Van Montfoort komt tot de eindconclusie dat voor de eigenaren van de percelen
Kolenbranderstraat 18, 20, 22, 24, 26 en 28 te Breda per saldo toch sprake is van een (marginale)
verslechtering die bij verkoop tot een geringe neerwaartse aanpassing van de prijs zou leiden. Het betreft
voor het perceel Kolenbranderstraat 18 een bedrag 8.000,--, voor de percelen Kolenbranderstraat
20 t/m 26 6.000,- en voor Kolenbranderstraat 28 uiteindelijk een bedrag van 2.500,-. Als datum
voor de rentevergoeding wordt op basis van het bestemmingsplan "Princenhage herziening ex artikel 30
WRO", geadviseerd de datum 7 april 2005 te hanteren, zijnde de datum waarop de goedkeuiring van dit
plan onherroepelijk is geworden.
De door Adviesbureau Van Montfoort uitgebrachte adviezen zijn te beschouwen als adviezen als bedoeld
in artikel 3:9 Algemene wet bestuursrecht. Het is niet gebleken dat de adviezen op onjuiste wijze tot stand
zijn gekomen of dat daaraan anderszins gebreken kleven. Voorgesteld wordt dan ook om in te stemmen
met de door Adviesbureau Van Montfoort uitgebrachte adviezen en de daarin vermelde motiveringen over
te nemen.
Geadviseerd wordt om, conform bijgevoegd conceptraadbesluit, aan de eigenaren van de percelen
Kolenbranderstraat 18, 20, 22, 24, 26 en 28 te Breda ieder een planschade-vergoeding toe te kennen
vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 april 2005, zijnde de datum waarop de goedkeuring van het
bestemmingsplan "Princenhage herziening ex artikel 30 WRO" onherroepelijk is geworden.
