Gemeente Breda
Raadsvoorstel
Registratienr: 29080]
Dienst/afdeling: VSO/JP
Samenvattend komt Adviesbureau Van Montfoort tot de volgende conclusies. Onder de werking van het
bestemmingsplan "Heilaar 1971" vertegenwoordigde de eigendommen van de heer Fleskens een waarde
van 7793.000,-. Het uitgangspunt hierbij is dat voor het bestaande hoofdgebouw ondanks de ten behoeve
van bewoning verstrekte bouwvergunning de bestemming "bijzondere doeleinden BD" van kracht is
gebleven weshalve dit gebouw én het voorterrein mede onderwerp geweest zouden kunnen zijn van de
verkoop aan een instelling in de sfeer van openbare, medische, bijzondere, sociale en culturele doeleinden
(terwijl voor de 180 m2 die onderdeel waren van de bestemming "eengezinshuizen klasse E2-A met bijbe
horende erven" alleen belangstelling was te verwachten van de eigenaar van het woonhuis Wendel 6).
Daarbij is ervan uitgegaan dat een additioneel bouwvolume aanwezig was, bij een normale terreinindeling,
van circa 1.600 m2, waarop ten behoeve van instellingen als genoemd (en ook uitsluitend ten behoeve van
een zodanige instelling) gebouwd zou kunnen worden met een maximale goothoogte van 8 meter.
Adviesbureau van Montfoort kan aanvrager niet volgen in zijn stelling dat aldus in vier bouwlagen gebouwd
zou kunnen worden. Een goothoogte van 8 meter laat in de utiliteitsbouw niet meer dan twee volwaardige
bouwlagen toe. Voor de op zichzelf mogelijke extra kapverdieping (de begrenzing tot 12 meter bouwhoogte
is niet terug te vinden) kan én gezien de extra bouwkosten én gezien het verschil in nuttige ruimte niet
uitgegaan worden van de bruto-opbrengst per m2 vloeroppervlak, waarmede in het verzoekschrift wordt
gerekend. Overigens acht Van Montfoort daarvoor naar het prijspeil van 28 september 1993 een bedrag van
200,- per m2 bvo niet te onderbouwen, daargelaten nog dat er ten onrechte vanuit is gegaan dat kantoor
ruimte zonder meer zou kunnen worden verwezenlijkt. Voorts heeft de heer Fleskens geen aandacht
geschonken aan het gegeven dat een gegadigde ervoor zou kunnen kiezen de planologische mogelijkheden
in verticale zin niet volledig te benutten. Dat dit niet onmogelijk is, kan worden afgeleid uit het gegeven dat hij
zelf, toen de bouw van het kantoor Haagweg 368 aan de orde was, heeft geopteerd voor bebouwing in één
laag met kap.
Bij een bouwvolume van 1.600 m2 in twee volwaardige lagen plus eventuele kapverdieping, te realiseren
ten behoeve van een tot specifieke groepen beperkte gegadigde, hanteren wij op basis van vergelijkings-
gegevens een grondprijs van 7 180,- per m2 wat voor de bouwgrond leidt tot een waarde van 7288.000,-.
Rekening dient echter te worden gehouden met sloopkosten voor de destijds bestaande loods. Wij stellen
deze op 720.000,--. Gevoegd bij een waarde voor het hoofdgebouw met voorgrond en onmiddellijke omge
ving welke gesteld kan worden op 7 525.000,--, ontstaat voor het geheel een waarde van 7793.000,-.
Per 28 september 1993 is vervolgens het bestemmingsplan "Zuilen" in werking getreden. Daarvan was
allereerst het gevolg dat thans het gehele perceel van de heer Fleskens ter grootte van 5.860 m2 de
bestemming "Gemengde doeleinden I" ontving, inclusief het eerder voor woondoeleinden bestemde
gedeelte aan de noordwestzijde van het perceel.
Met handhaving van het bebouwingspercentage van 40 is daarmede onder het nieuwe plan de bebouw
bare oppervlakte gestegen tot 2.344 m2, na aftrek van het grondoppervlak van het bestaande landhuis 2.168
m2. Omdat de bebouwingsgrens aan de zijde van de Haagweg gelijk is gebleven, zou ook in de nieuwe
situatie het gebied waar bebouwing zou kunnen worden opgericht beperkt zijn, doch, mede in verband met
het ontbreken van een bebouwingsgrens aan de zijde van de Wendel met circa 3.100 m2, groter zijn dan
onder de werking van het bestemmingsplan "Heilaar 1971". Het belangrijkste aspect van de nieuwe
bestemmingsregeling is dat thans niet alleen gebouwd mag worden voor openbare, medische, bijzondere,
sociale en culturele doeleinden maar ook ten behoeve van kantoor- en woondoeleinden.
Voorts is het geen beletsel van formaat dat met de nieuwe hoogteregeling waarbij 8 meter de maximale
bouwhoogte ging vormen, het landhuis gedeeltelijk, onbedoeld, onder overgangsrecht werd gebracht,
omdat de gemeente had toegezegd dat een en ander bij eerstkomende gelegenheid zou worden hersteld,
ook voor een gegadigde koper aannemelijk zou zijn.
De vraag op welke wijze deze hoogtebeperking door zou werken op de overige bouwmogelijkheden
beantwoordt Adviesbureau Van Montfoort als volgt. Bij een verdiepingshoogte van 2, 60 meter zou een
bouwhoogte van 8,00 meter voldoende zijn geweest om drie bouwlagen te realiseren. Kennelijk is in het
verzoekschrift, waarin ervan wordt uitgegaan dat drie bouwlagen waren te realiseren, ook daarvan uitge
gaan. Voor kantoorruimte lijkt ons een dergelijke verdiepingshoogte, ook naar de maatstaven van 1993,
echter zonder meer te laag.
Adviesbureau Van Montfoort gaat er daarom van uit dat in de kantorensfeer niet meer dan twee volwaardige
bouwlagen waren te verwezenlijken. Het verschil met het voorgaande plan wordt in bouwkundige zin dan
gevormd door de noodzaak een extra kapverdieping achterwege te laten.
