Gemeente Breda
Raadsvoorstel
Registratienr: 29080]
Dienst/afdeling: VSO/JP
Ter wille van de vergelijkbaarheid is ook nu uitgegaan van een extra bebouwd oppervlak van 1.600 m2 indien
utiliteitsbouw zou worden gerealiseerd. Er waren dan slechts twee bouwlagen te realiseren, echter ten
behoeve van de algemene kantorenmarkt, terwijl bovendien het oorspronkelijke hoofdgebouw voor elk van
de in artikel 5, aanhef van het bestemmingsplan "Zuilen" genoemde doeleinden had kunnen worden
vervreemd.
Dat laatste was ook het geval indien gebruik zou zijn gemaakt van de mogelijkheid op het achterterrein, naar
de Wendel te ontsluiten, woningbouw te realiseren. Maximaal zouden dan 6 kavels te realiseren zijn geweest
met een grootte van circa 400 m2. De maximale bouwhoogte van 8 meter zou daarvoor geen wezenlijke
belemmering hebben gevormd, terwijl per kavel een bebouwingsdichtheid van circa 70 mogelijk zou zijn
geweest. Gelet op de grootte en situering kon niet van villakavels worden gesproken, doch een vergelijking
met woningbouwkavels in de vrije sector in deze periode is wel mogelijk; aan de hand daarvan concludeert
Adviesbureau Van Montfoort dat destijds een grondprijs van 7125,- per m2 realiseerbaar zou zijn geweest.
Dat betekent dat per peildatum 28 september 1993, exclusief bouwrijpmaken, voor het voor woondoel-
einden te gebruiken achterterrein een waarde in aanmerking kon worden genomen van f 300.000,-.
Uiteraard dienden daarop weer de sloopkosten van de bestaande loods in mindering te worden gebracht.
Daarnaast zou vanaf de Wendel een ontsluitingsweg met bijbehorende voorzieningen dienen te worden
aangelegd. Er resteert dan f 260.000,--. Gevoegd bij de circa f535.000,-, die het oorspronkelijke
hoofdgebouw met voortuin en direct omliggende grond in deze periode zou kunnen hebben opbrengen
binnen het kader van de verruimde bestemming, acht Adviesbureau Van Montfoort per saldo voor de nieuwe
planologische situatie een hoogste waarde van circa f 795.000,- aannemelijk.
Nu deze waarde niet in negatieve zin verschilt van die welke is aangenomen onder de werking van het
bestemmingsplanplan "Heilaar 1971", komt Adviesbureau Van Montfoort tot de conclusie komen dat het
bestemmingsplan "Zuilen" niet tot waardevermindering van het eigendom van de heer Fleskens heeft geleid.
Daarvan is evenmin sprake indien het achterterrein zou worden aangewend voor de bouw van 1.600 m2
kantoren in twee lagen. Enerzijds leidt het gegeven dat voor de markt zou kunnen worden gebouwd tot enige
meerwaarde ten opzichte van de situatie dat uitsluitend bebouwing ten behoeve van een instelling in de
sfeer van bijzondere doeleinden zou kunnen worden gerealiseerd en anderzijds weegt de extra opbrengst
welke verkregen zou kunnen worden door een kapverdieping op de kantorenbouw te realiseren niet op
tegen de extra bouwkosten. Ook in verband daarmee meent Adviesbureau Van Montfoort dat van schade ten
gevolge van het bestemmingsplan "Zuilen" geen sprake kan zijn.
In de periode van 28 september 1993 tot 6 maart 2003, de volgende peildatum, is door de heer Fleskens
van de bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan "Zuilen" gebruik gemaakt om een kantoorgebouw met
garage en carport te realiseren. Daarvoor is bij besluit van 6 september 1994 bouwvergunning verleend,
waarbij het kennelijk geen probleem is gevonden dat gedeeltelijk vóór de aangegeven bouwgrens is
gebouwd. Dit gebouw is mede in aanmerking genomen ter bepaling van de waarde van het totale perceel op
6 maart 2003, waar uiteraard tegenover staat dat de totale bouwmogelijkheden op het perceel in
evenredigheid zijn afgenomen.
Ook nu is Adviesbureau Van Montfoort uitgegaan van een zodanige benutting van het perceel dat daarmede
de hoogste waarde zou kunnen worden gerealiseerd. Ten aanzien van de mogelijke kantorenbouw in maxi
maal twee lagen kan echter niet meer met 1.600 m2 rekening worden gehouden, gelet op het inmiddels
gebouwde eigen kantoorgebouw met garage. In de nieuwe situatie lijkt 1.450 m2 nog wel haalbaar. Echter is
ook het realiseren van zes woningbouwkavels van 400 m2 in deze situatie niet meer te realiseren; dit aantal
zou terug dienen te worden gebracht tot vijf. De kosten van bouwrijpmaken dalen niet in gelijke mate. In
verband daarmede is thans de bouw van 1.450 m2 kantoren in maximaal twee lagen de meest rendabele
optie.
De opbrengst van circa 2.632 m2 (47.00 x 56.00) noordelijk op het perceel gelegen "kantoorgrond" wordt
aan de hand van het bruto vloeroppervlak aan mogelijke kantoorbebouwing (circa 1.450 m2) berekend op
311.750,-. Gevoegd bij een waarde voorde bestaande bebouwing (villa/herenhuis, garage, carport met
circa 2.748 m2 grond en bestaand kantoor met circa 480 m2 grond (40.00 x 12.00) met verdere aanhorig-
heden van circa 1.215.827,50, wordt aan het eigendom van de aanvrager op 6 maart 2003 een totale
waarde kon worden toegekend van 1.527.577,50.
Met betrekking tot de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Princenhage" geeft Adviesbureau Van
Montfoort op basis van jurisprudentie aan dat relevant is dat schade wordt geclaimd op basis van een
bestemmingsplan dat in werking is getreden (en gedurende de periode van 6 maart 2003 tot 17 december
2003 in werking is geweest), terwijl aan een gedeelte van dat als schadeveroorzakend aangemerkte
bestemmingsplan vervolgens toch, met vernietiging van het besluit van Gedeputeerde Staten, goedkeuring
is I
-3-
