Gemeente Breda
Raadsvoorstel
Registratienr: 29080]
Dienst/afdeling: VSO/JP
Criterium voor de vraag of het onderdeel van het bestemmingsplan "Princenhage" waaraan alsnog goed
keuring is onthouden nadat de goedkeuring ervan in werking was getreden, al schade in de zin van artikel
49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening met zich mee heeft kunnen brengen, wordt dan het al dan niet
verleend zijn van bouwvergunningen op basis van dit plan. In verband daarmede is bij de beoordeling van
de mogelijk door het bestemmingsplan "Princenhage" veroorzaakte schade door verlies aan bouwmogelijk
heden ook het gedeelte in aanmerking genomen waaraan bij de uitspraak van 17 december 2003 alsnog
goedkeuring onthouden is. Aan het gegeven dat de heer Fleskens er zelf voor gekozen heeft door oprichting
van een bijgebouw op deze plaats verwezenlijking van de vroegere bouwmogelijkheden onmogelijk te
maken voordat onherroepelijk over het bestemmingsplan was beslist, komt echter wel betekenis toe voor de
toerekening van de schade.
Over de bestemmingsregeling in het bestemmingsplan "Princenhage" voor het eigendom van de aanvrager
overweegt Adviesbureau Van Montfoort enerzijds dat de bouwhoogte van hoofdgebouwen, gerekend vanaf
15 meter na de voorgevelrooilijn, maximaal 3 m mag bedragen en dit de stelling van verzoeker ondersteunt
dat op het terrein kantoorruimte in één bouwlaag kan worden gerealiseerd, in samenhang met het
bebouwingspercentage van niet minder dan 50 Anderzijds echter sluit het plan naar hun oordeel de
oprichting van geheel nieuwe hoofdgebouwen uit. Ook komt de aanduiding "ontwikkelingslocatie", op basis
waarvan een directe bouwtitel zou gelden voor nieuwbouw, ter plaatse van Haagweg 366-368 niet voor.
In verband hiermede meent Adviesbureau Van Montfoort dat de oprichting van aanvullende bebouwing
met een bouwhoogte van maximaal 3 meter ten behoeve van de in artikel 6 genoemde doeleinden,
volgens het plan beperkt dient te blijven tot als onderdeel van de bestaande hoofdgebouwen te beschouwen
bouwelementen. Voorts mogen op het perceel, achter de bebouwingsgrens, bijgebouwen worden opgericht.
Los van de inmiddels plaatsgevonden aanwijzing tot monument, is Adviesbureau Van Montfoort van
oordeel dat de mogelijkheid tot het oprichten van aanbouwen achter de bestaande hoofdgebouwen geen
economische waarde kan vertegenwoordigen, omdat daarmee in ernstige mate afbreuk zou worden gedaan
aan de waardebepalende eigenschappen daarvan. Adviesbureau Van Montfoort komt tot de conclusie dat
door het bestemmingsplan "Princenhage" de waarde van de bestaande bebouwing met aanhorigheden,
welke was bepaald op 1.527.577,50 in elk geval niet is verminderd.
Ten aanzien van het achterliggende terrein wordt geconcludeerd dat alle bouwmogelijkheden voor nieuwe
hoofdgebouwen aldaar zijn vervallen. Nu de hoogste waarde als bouwlocatie ontleend wordt aan de
mogelijkheid 1.450 m2 kantoorbebouwing in twee lagen op te richten, treedt een vermogensverlies op van
311.750,-. Daar staat tegenover dat de thans niet meer met nieuwe hoofdgebouwen te bebouwen gronden
als tuingrond en als locatie voor bijgebouwen ten dienste kan staan van het landhuis, én dat de waarde van
dat landhuis kenbaar hoger wordt als gevolg van de door het verlies aan bouwmogelijkheden toegenomen
woongenotfactoren uitzicht en privacy. Deze waardevermeerdering ramen wij op circa 155.280. Het
verschil van 156.470,- vormt de aan het bestemmingsplan "Princenhage" toe te schrijven planschade.
Indien en voor zover geoordeeld zou moeten worden dat het bestemmingsplan "Princenhage, Herziening
ex artikel 30 WRO (3 locaties)" als afzonderlijke planologische mutatie zou dienen te gelden, moet
geconstateerd worden dat daarmede niets wordt toegevoegd aan het gegeven dat de heer Fleskens zelf
door het aanvragen en uitvoeren van een bouwvergunning voor een garage/atelier op de desbetreffende
plaats, uitvoering van enig in het bestemmingsplan "Zuilen" passend bouwplan voor zelfstandige bebouwing
op deze plaats onmogelijk heeft gemaakt.
In het voorgaande is uitsluitend sprake geweest van de mogelijke waardevermindering van het eigendom
van de heer Fleskens als gevolg van diverse planologische maatregelen. In de verzoekschriften wordt
daarnaast echter een vergoeding geclaimd van de schade welke geleden zou zijn door het derven van de
winst die de heer Fleskens had kunnen genereren bij het zelf ontwikkelen van bouwplannen.
Uit jurisprudentie op dit onderwerp kan worden geconcludeerd dat er geen aanknopingspunten aanwezig zijn
voor de juistheid van het standpunt dat gemist voordeel uit niet aangevangen bedrijfsvoering voor
vergoeding in aanmerking komt. Nu de betrokken grondeigenaar op de peildatum op het perceel nog geen
aanvang had gemaakt met de exploitatie van bedrijfsactiviteiten kan de door hem gestelde inkomensschade
daarom niet in aanmerking komen voor vergoeding op de voet van artikel 49 van de WRO.
Het vorenstaande overwegende bepaalt Adviesbureau Van Monfoort de planschadevergoeding ex artikel 49
WRO ten gevolge van de planologische wijzigingen op een bedrag van 146.470,- te vermeerderen met de
wettelijke rente vanaf 16 februari 2004.
-4-
