Gemeente Breda
Raadsbesluit
Registratienr: 29195]
Dienst/afdeling: BEL
Om te bepalen of er sprake is van belastbare leegstand moet worden beoordeeld of de zakelijk
gerechtigde de niet-woning bewust leeg laat staan. Gezien het objectieve karakter van de onroerende-
zaakbelastingen is voor deze beoordeling niet zozeer relevant wat de zakelijk gerechtigde er zelf van vindt,
als wel wat naar de omstandigheden beoordeeld waarschijnlijk moet worden geacht.
Daartoe kunnen in een beleidsregel criteria worden vastgesteld.
Als voorbeeld van een criterium aan de hand waarvan kan worden vastgesteld dat het aannemelijk is dat
een object bewust wordt leeg gehouden kan het volgende dienen: leegstand wordt beoordeeld als bewust
leeg houden na het verloop van <stel: drie> maanden. Dit aantal maanden wordt afgeleid uit het
gemiddelde aantal maanden dat vergelijkbare niet
woningen plegen leeg te staan. Wanneer een niet-woning langer leegstaat dan vergelijkbare nietwoningen
is het vermoeden gerechtvaardigd dat de gerechtigde krachtens zakelijk recht dit bewust doet. Wanneer hij
echter aannemelijk weet te maken dat hij serieuze pogingen onderneemt om de niet-woning te verhuren of
te verkopen kan er van belastbaar gebruik van een leegstaande niet-woning geen sprake zijn. Dan wordt
de niet-woning immers niet aangehouden ten behoeve van de zakelijk gerechtigde zelf maar voor handels-
of beleggingsdoeleinden.
Ter illustratie is de uitspraak Hof Amsterdam 27 oktober 1999, nr. 99/00352, Belastingblad 2000, blz. 98,
interessant. Een woning is tot 1991 verhuurd en wordt in 1998 verkocht. De woning wordt in de
tussenliggende periode niet bewoond, maar belanghebbende zorgt ervoor dat de woning een bewoonde
indruk maakt om ongewenste interesse te ontmoedigen. Daartoe zijn meubels geplaatst en is de
aansluiting op gas en licht gehandhaafd. Naar aanleiding van de aanslag OZB-gebruik 1997 stelt
belanghebbende zich op het standpunt dat de woning in afwachting van verkoop wordt aangehouden. Het
Hof volgt belanghebbende hierin en overweegt dat er geen sprake is van gebruik wanneer een onroerende
zaak wordt aangehouden voor handels- of beleggingsdoeleinden. Aangezien de woning slechts ingericht is
gehouden met het oog op verkoop is er geen sprake van belast gebruik. Wij achten deze uitspraak niet
juist. Wanneer een woning sinds 1991 leeg staat mag men zes jaar later toch concluderen dat de woning
bewust wordt leeg gehouden. Dat de woning in 1998 uiteindelijk is verkocht doet hier niet aan af,
aangezien daaruit niet kan worden afgeleid of belanghebbende de woning op de peildatum voor zichzelf of
ter verkoop aanhield. Het Hof had behoren te onderzoeken of belanghebbende op of rond de peildatum
daadwerkelijk pogingen deed om te woning te verkopen of te verhuren. Als daarvan sprake blijkt te zijn,
kan worden geconcludeerd dat de woning wordt aangehouden voor handelsof beleggingsdoeleinden. Als
daarvan geen sprake blijkt te zijn, is veeleer aannemelijk dat belanghebbende de woning voor zichzelf ter
beschikking houdt. Ons inziens is er in deze casus overigens wel sprake van belast gebruik nu de woning
is ingericht en is aangesloten op de nutsvoorzieningen en er tevens elektriciteit gebruikt wordt.
De Hoge Raad laat zich in zijn arrest van 7 oktober 1998, nr. 33767, LJN: AA2318, Belastingblad 1998,
blz. 878 (Haarlem) voor het eerst uit over het nieuwe begrip gebruik. De Hoge Raad oordeelt dat een
woning die op de peildatum in afwachting van een verbouwing 'kaal' is en niet geschikt voor bewoning of
enige andere vorm van gebruik, niet wordt gebruikt. Dit oordeel lijkt op gespannen voet te staan met de
bedoeling van de wetgever dat onroerende zaken die de eigenaar bewust leeg laat staan in de
gebruikersbelasting dienen te worden betrokken, maar beslissend is hier waarschijnlijk geweest dat de
eigenaar op de peildatum nog niet in het bezit was van de door hem reeds aangevraagde
bouwvergunning. De leegstand is dan niet zozeer toe te schrijven aan de motieven van de eigenaar, maar
aan het feit dat de eigenaar formeel niet mag bouwen. Hof 's-Gravenhage heeft in zijn uitspraak van 22
augustus 2000, nr. 99/00456, Belastingblad 2001, blz. 1220, beslist dat een (nagenoeg) leegstaande
woning door de eigenaar wordt gebruikt omdat zij hem ter beschikking staat. Er is ook sprake van gebruik
wanneer de eigenaar de woning ter beschikking houdt van zijn ouders. Aangezien met de wetswijziging
een verruiming van het begrip gebruik is beoogd heeft de oudere jurisprudentie zijn gelding overigens niet
verloren.
Het begrip gebruiker
Wie de gebruiker van een niet-woning is, zal bijvoorbeeld uit de administratie van nutsbedrijven blijken.
Ook kan gebruik worden gemaakt van aangiftebiljetten. Zie in dit verband ook artikel 8 van de
modelverordening en de aan het begin van deze bundel opgenomen algemene toelichting, onderdeel B,
onder 10 (aangifte). Zie voor een nadere invulling van het begrip gebruiker ook hierna bij de toelichting op
het tweede lid, onderdeel c
-10-
