Gemeente Breda
Registratienr: 31740]
RaadsvoorstelDienst/afdeling: SSC/JZ
Het is volgens gemachtigde al jaren vaste jurisprudentie dat niet de feitelijke situatie van belang is, maar
hetgeen op grond van het voorheen geldende planologische regime maximaal kon worden gerealiseerd.
Gemachtigde stelt dat het uitgesloten is dat het waardedrukkend effect van stank- en lichtoverlast slechts
3.000,- zou hebben bedragen. Gemachtigde persisteert bij een planschadebedrag van
35.000,-.
Rapport van Ten Have Advies
Het college heeft als gevolg van de uitspraken van de rechtbank en de ABRvS een second-opinion
nader advies door Ten Have Advies laten opstellen. Ten Have Advies komt in haar definitieve rapport van
10 augustus 2007 tot een planschadebedrag van 20.000,-.
In het rapport van Ten Have Advies staat op de pagina's 9 en 10 dat, in tegenstelling tot het rapport van
de Johan van Oldenbarnevelt Stichting, er geen sprake is van objectief kwantificeerbare planologische
voor- en nadelen van de oude en nieuwe planologische situatie, die met elkaar verdisconteerd kunnen
worden. Er is rekening gehouden met de omstandigheid dat de maximale agrarische exploitatie binnen
de bestemming Agrarisch bouwblok met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid uitgesloten moet
worden geacht.
In het rapport van Ten Have Advies wordt niet ontkend dat er sprake is van aantasting van de privacy. Er
is echter sprake van een beperkte aantasting van de privacy daar, gelet op de afstand van de
perceelsgrens tot aan de (achterzijde van) de woning de vermindering van de privacy zich beperkt tot de
(achter)tuin. Het door reclamant overgelegde taxatierapport is opgesteld door Kin Era Makelaars. Een
makelaar en i.e. ook Kin Era Makelaars taxeert echter - in de regel - op een andere wijze dan in een
planschadezaak behoort te gebeuren. Er wordt in de regelniet getaxeerd op basis van een juiste
vergelijking van de planologische regimes, Ook i.e. is de taxatie slechts" gebaseerd op de feitelijke
situatie voorafgaand en na het realiseren van de nieuwbouw aan de achterzijde van de woning. Voorts
wordt als peildatum de datum van opname, 15 april 2005, gehanteerd. Als peildatum voor de planschade
geldt echter de inwerkingtreding van de nieuwe planologische maatregel. Het onderhavige taxatierapport
geeft daarom een vertekend beeld. Gelet op het vorenstaande kan een makelaar en i.e. ook de
onderhavige makelaar - ook in het licht van de geldende jurisprudentie- niet worden aangemerkt als een
deskundiqe in het kader van het bepalen van planschadevergoedingen, (vgl. o.a. ABRvS 30 mei 2007,
BRaug. 2007,Nr. 160)
Reclamanten verwijzen op de hoorzitting naar pagina 19 van het rapport van de Johan van
Oldenbarnevelt Stichting waar staat dat rekening is gehouden met de planologische voordelen die
voortvloeien uit (gedeeltelijke) wijziging van de bestemming "Kernrandzone" in "Onbebouwde Tuin".
Volgens reclamanten betekent dit dat Ten Have Advies te weinig rekening heeft gehouden met het
bedrag aan planologische voordelen, omdat deze wijzigingsbevoegdheid een planologisch voordeel
oplevert. De commissie constateert dat op bladzijde 19 van het rapport van de Johan van Oldenbarnevelt
Stichting niet wordt verwezen naar een uitwerkingsbevoegdheid in het bestemmingsplan "De Neel", maar
naar de wijziging van een bestemming "Kernrandzone" in het oude plan "Buitengebied" naar de
bestemming "Onbebouwde tuin" in het bestemmingsplan "De Neel". De commissie constateert dat Ten
Have Advies in de overwegingen onder 3.3 op pagina 9 van haar rapport aangeeft dat er geen objectief
waarneembare invloed op de prijsstelling is als gevolg van genoemde wijziging. Tevens wordt deze
wijziging niet als planologisch voor- of nadeel aangemerkt op pagina 17 van het rapport van de Johan
van Oldenbarnevelt Stichting.
Tijdens de zitting hebben reclamanten gesteld dat de in het rapport van Ten Have gegeven kwalificatie
van de schadeomvang, zijnde "zwaar", te licht is en dat de kwalificatie "bovenmatig" moet zijn. Er is
volgens reclamanten sprake van een bijzondere situatie. De woning staat in een buitengebied waar geen
enkele woning in de nabijheid was. Nu komt er bebouwing grenzend aan de tuin, dit betekent onder
andere minder lichtinval, verminderd woongenot en stankoverlast. De commissie is van oordeel dat
reclamanten hun stelling onvoldoende hebben onderbouwd om de kwalificatie "zwaar" in twijfel te
trekken. Ook hebben zij geen deskundig tegenadvies overgelegd.
-3-
ay
