Gemeente Breda
Raadsbesluit
Registratienr: 33396]
Dienst/afdeling: BEL
Leegstand
Bij de wijziging van de Gemeentewet met betrekking tot de materiële belastingbepalingen in 1995 achtte de
wetgever een verruiming van het begrip gebruik wenselijk, omdat het draagvlak van de onroerende-
zaakbelastingen zo breed mogelijk moet zijn. Het begrip 'feitelijk gebruik' in de Gemeentewet werd
vervangen door het begrip 'gebruik'. Volgens de wetgever is er ook sprake van gebruik wanneer de
genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht (verder: zakelijk recht) de onroerende zaak
bewust leeg laat staan met de bedoeling hem voor bepaalde doeleinden voor zichzelf ter beschikking te
houden: 'Een leegstaand object, dat wil zeggen een object dat echt leeg staat, en dat dus geen meubilair en
dergelijke bevat, wordt ook niet gebruikt in de zin van artikel 219, onderdeel a (thans artikel 220, onderdeel
a; VNG)Dit is slechts anders indien een genothebbende krachtens een zakelijk recht zijn object bewust
leeg laat staan met de bedoeling het voor bepaalde doeleinden voor zichzelf ter beschikking te houden.'
(Kamerstukken 11, 1989-1990,21 591, nr. 3, blz. 68).
Om te bepalen of er sprake is van belastbare leegstand moet worden beoordeeld of de zakelijk gerechtigde
de niet-woning bewust leeg laat staan. Gezien het objectieve karakter van de onroerende-zaakbelastingen
is voor deze beoordeling niet zozeer relevant wat de zakelijk gerechtigde er zelf van vindt, als wel wat naar
de omstandigheden beoordeeld waarschijnlijk moet worden geacht.
Wanneer een niet-woning langer leegstaat dan vergelijkbare niet-woningen is het vermoeden
gerechtvaardigd dat de gerechtigde krachtens zakelijk recht dit bewust doet. Wanneer hij echter aannemelijk
weet te maken dat hij serieuze pogingen onderneemt om de niet-woning te verhuren ofte verkopen kan er
van belastbaar gebruik van een leegstaande niet-woning geen sprake zijn. Dan wordt de niet-woning
immers niet aangehouden ten behoeve van de zakelijk gerechtigde zelf maar voor handels- of
beleggingsdoeleinden.
Ter illustratie is de uitspraak Hof Amsterdam 27 oktober 1999, nr. 99/00352, Belastingblad 2000, blz. 98,
interessant. Een woning is tot 1991 verhuurd en wordt in 1998 verkocht. De woning wordt in de
tussenliggende periode niet bewoond, maar belanghebbende zorgt ervoor dat de woning een bewoonde
indruk maakt om ongewenste interesse te ontmoedigen. Daartoe zijn meubels geplaatst en is de aansluiting
op gas en licht gehandhaafd. Naar aanleiding van de aanslag OZB-gebruik 1997 stelt belanghebbende zich
op het standpunt dat de woning in afwachting van verkoop wordt aangehouden. Het Hof volgt
belanghebbende hierin en overweegt dat er geen sprake is van gebruik wanneer een onroerende zaak
wordt aangehouden voor handels- of beleggingsdoeleinden. Aangezien de woning slechts ingericht is
gehouden met het oog op verkoop is er geen sprake van belast gebruik. Wij achten deze uitspraak niet juist.
Wanneer een woning sinds 1991 leeg staat mag men zes jaar later toch concluderen dat de woning bewust
wordt leeg gehouden. Dat de woning in 1998 uiteindelijk is verkocht doet hier niet aan af, aangezien daaruit
niet kan worden afgeleid of belanghebbende de woning op de peildatum voor zichzelf of ter verkoop
aanhield. Het Hof had behoren te onderzoeken of belanghebbende op of rond de peildatum daadwerkelijk
pogingen deed om te woning te verkopen of te verhuren. Als daarvan sprake blijkt te zijn, kan worden
geconcludeerd dat de woning wordt aangehouden voor handels- of beleggingsdoeleinden. Als daarvan geen
sprake blijkt te zijn, is veeleer aannemelijk dat belanghebbende de woning voor zichzelf ter beschikking
houdt. Volgens de VNG is er in deze casus overigens wel sprake van belast gebruik nu de woning is
ingericht en is aangesloten op de nutsvoorzieningen en er tevens elektriciteit gebruikt wordt.
De Hoge Raad laat zich in zijn arrest van 7 oktober 1998, nr. 33767, LJN: AA2318, Belastingblad 1998, blz.
878 (Haarlem) voor het eerst uit over het nieuwe begrip gebruik. De Hoge Raad oordeelt dat een woning die
op de peildatum in afwachting van een verbouwing 'kaal' is en niet geschikt voor bewoning of enige andere
vorm van gebruik, niet wordt gebruikt. Dit oordeel lijkt op gespannen voet te staan met de bedoeling van de
wetgever dat onroerende zaken die de eigenaar bewust leeg laat staan in de gebruikersbelasting dienen te
worden betrokken, maar beslissend is hier waarschijnlijk geweest dat de eigenaar op de peildatum nog niet
in het bezit was van de door hem reeds aangevraagde bouwvergunning. De leegstand is dan niet zozeer toe
te schrijven aan de motieven van de eigenaar, maar aan het feit dat de eigenaar formeel niet mag bouwen.
Hof 's-Gravenhage heeft in zijn uitspraak van 22 augustus 2000, nr. 99/00456, Belastingblad 2001blz.
1220, beslist dat een (nagenoeg) leegstaande woning door de eigenaar wordt gebruikt omdat zij hem ter
beschikking staat. Er is ook sprake van gebruik wanneer de eigenaar de woning ter beschikking houdt van
zijn ouders. Aangezien met de wetswijziging een verruiming van het begrip gebruik is beoogd heeft de
-7-
