Gemeente Breda
Registratienr: 33396]
Raadsbesluit Dienst/afdeling: BEL
Gecorrigeerde vervangingswaarde
De overdrachts- en verkrijgingsfictie gelden ook voor de gecorrigeerde vervangingswaarde (Hoge Raad 9
juli 1999, nr. 34377, LJN: AA2808, Belastingblad 1999, blz. 622 (kettingbeding met recht van terugkoop)).
De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald door de vervangingswaarde van de onroerende zaak
te verminderen met de afschrijving wegens technische en functionele veroudering. De afschrijving wegens
technische veroudering vindt plaats op grond van de verwachte levensduur van het object en de
restwaarde die het object aan het einde van die levensduur zal hebben. De afschrijving wegens functionele
veroudering brengt de mate tot uitdrukking waarin nog behoefte bestaat aan de onroerende zaak als
gevolg van technische, economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Redenen voor een afschrijving
wegens functionele veroudering kunnen bijvoorbeeld gewijzigde bouwtechnieken of bouwtechnische eisen
zijn. Daarnaast kan ook worden gedacht aan ondoelmatig ingerichte ruimten alsmede aan een tekort of
overschot aan ruimte. Ook economische veroudering als gevolg van algemene conjuncturele
ontwikkelingen en ontwikkelingen in de branche kunnen van invloed zijn op de functionele veroudering. De
omvang van de functionele veroudering komt onder meer aan bod in het arrest van de
Hoge Raad van 8 juli 1992, nr. 27678, BNB 1992/298, Belastingblad 1992, blz. 801 (Veendam).
In dit arrest concludeert de Hoge Raad dat bij onroerende zaken die in de commerciële sfeer worden
gebezigd, de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger wordt gesteld dan de bedrijfswaarde, oftewel de
waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Zie ook de
VNG circulaire Circ. 92/196 - jurisprudentie onroerend-goed belastingen (18-09- 1992). De bedrijfswaarde
is niet van toepassing op niet-commercieel gebezigde onroerende zaken, zoals bijvoorbeeld een
schoolgebouw (Hof Arnhem 18 januari 1994, nr. 931529, Belastingblad 1994, blz. 397) en een kerk Hoge
Raad 5 juni 1996, nr. 30314, LJN: AA 1799, BNB 1996/250, Belastingblad 1996, blz. 430 (Amsterdam)) of
indien de exploitatie vooral geschiedt om in het algemeen belang gelegen redenen (Hoge Raad 7 februari
2001, nr. 34899, LJN: AA9842, BNB 2001/112 (Leeuwarden)). Advocaat-Generaal Moltmaker gaf in het
arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1992, nr. 27678. BNB 1992/298 aan wanneer sprake is van niet-
commerciële activiteiten: - de activiteiten kunnen alleen door middel van subsidies worden gebezigd, of - er
wordt bij de activiteiten slechts gestreefd naar kostendekking. In de situatie waarin alle aandelen in handen
zijn bij de overheid en deze in het algemeen belang handelt kan toch sprake zijn van toepassing van de
bedrijfswaarde, aldus de Hoge Raad 9 mei 2003, nr. 35987, LJN: AD 6058 (Schiphol). De Hoge Raad
herhaalt de punten die de A-G in BNB 1992/298 noemt en constateert dat die situaties niet van toepassing
zijn.
Wijzigingen na waardepeildatum
De waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld naar de waarde die de zaak heeft op de
waardepeildatum en naar de staat waarin de zaak verkeert op het tijdstip van de waardepeildatum. Met
wijzigingen tussen deze waardepeildatum en het begin van het kalenderjaar wordt alleen onder
voorwaarden rekening gehouden. Deze voorwaarden zijn:
a. een onroerende zaak gaat op in een andere onroerende zaak dan wel in meer onroerende zaken;
b. een onroerende zaak wijzigt als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of
vernietiging, hetzij verandering van bestemming;
c. een onroerende zaak ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak
geldende, omstandigheid een waardeverandering.
Wijzigingen onder a betreffen de objectafbakening. Onder b gaat het om wijzigingen van het object zelf. De
wijzigingen onder c betreffen wijzigingen aan het object zelf, maar ook omgevingsfactoren. De
waardeverandering wordt meegenomen vanaf het begin van het kalenderjaar wanneer de bedoelde feiten
of omstandigheid geheel of gedeeltelijk hun beslag hebben gekregen.
Tweede lid
Het tweede lid is een zogenaamde 'vangnet-bepaling' en voorziet erin dat indien voor een onroerende zaak
onverhoopt geen WOZ-beschikking is vastgesteld, toch een aanslag kan worden opgelegd. De memorie
van toelichting noemt als voorbeeld het geval dat een WOZ-beschikking door de rechter is vernietigd
vanwege een fout in de objectafbakening. Het Hof Amsterdam heeft een aanslag vernietigd omdat de
gemeente geen redenen kon aangeven voor het feit dat wel een aanslag was verzonden, maar niet eerst of
gelijktijdig een WOZ-beschikking (5 december 2002, nr. 02/00918 PV, LJN: AF1834). De waardebepaling
geschiedt in het kader van de vangnetbepaling zoveel mogelijk op gelijke wijze als voor de andere
onroerende zaken, waarvoor wel een WOZ-beschikking is vastgesteld.
-14-
