Gemeente Breda
Registratienr: 34883]
RaadsvoorstelDienst/afdeling: RQ/BO
De ontwikkeling van Steenakker-Zuid voorziet in 20.500 m2 kantoren, een XL-supermarkt van 6.000 m2
bvo (gepaard gaande met de herstructurering van een bestaande supermarkt uit Breda-West), 15.000 m2
bvo niet-dagelijkse en grootschalige slecht gesitueerde detailhandel (waarvan 8.500 m2 bvo voor een
verplaatsing van de Lunet, en 6.500 m2 bvo voor de verplaatsing van overige grootschalige slecht
gesitueerde detailhandel in Breda en 2.000 m2 bvo voor een Toko in de vorm van een groothandel met
ondergeschikte detailhandel).
De ontwikkeling vindt in 3 fases plaats (zie ook kaart in stedenbouwkundig plan):
1Ontwikkeling van de trainingsvelden (supermarkt, detailhandel en kantoren)
Verplaatsing Lunet: 8.500 m2 BVO
XL-supermarkt: 6.000 m2 BVO
Kantoren: 2.500 m2 BVO
2. Ontwikkelingen P2cA (kantoren)
Kantoren: 18.000 m2 BVO
3. Ontwikkeling van zuidelijk deel P5 (detailhandel)
Overige grootschalige detailhandel, te verplaatsen slecht gesitueerde meters vanuit
Breda: 6.500 m2 BVO
Groothandel met ondergeschikte detailhandel 2.000 m2 BVO
De realisatie van het vastgoed in fase 1 start op het moment van juridisch-planologische goedkeuring
(bestemmingsplan) en verkrijgen bouwvergunning; dit is medio 2010 voorzien. Fase 2 gaat uiterlijk eind
2011 van start. De vastgoedontwikkeling van fase 3 is uiterlijk eind 2012 voorzien.
In tegenstelling tot de propositie van december 2008 wordt in de hernieuwde propositie uitgegaan van
een traditionele gronduitgifte met een vervroegde levering van de gronden van fase 1Vanwege
aanbestedingsregels is gekozen voor de traditionele manier van samenwerking tussen de gemeente en
HEJA. Bovendien wordt op die manier beter aangesloten op de kerncompetenties van de partijen; de
gemeente maakt bouw- en woonrijp, de ontwikkelaar ontwikkelt en bouwt het vastgoed.
Uitzondering op de traditionele manier van samenwerking vorm de levering van de gronden in fase 1In
verband met de financiering van het project is een vervroegde levering van de gronden van fase 1
cruciaal voor het slagen van de gebiedsontwikkeling.
HEJA heeft twee daadkrachtige beleggers bereid gevonden om te participeren in de ontwikkeling.
Bovendien stelt HEJA de financiering met de bank rond te hebben. Belegging en financiering zijn aan
elkaar gekoppeld. Zonder de vervroegde levering is de belegger niet bereid om eigen vermogen in te
leggen, vanwege het ontbreken van een onderpand. Vanwege het ontbreken van voldoende eigen
vermogen is een bank dan niet bereid om vreemd vermogen te verschaffen, is het project niet
financierbaar, en zijn daarmee de afdrachten aan NAC niet gegarandeerd.
HEJA garandeert in het voorstel een positief eigen vermogen van NAC in het seizoen 2012 - 2013.
De grondprijs is getoetst op marktconformiteit door een onafhankelijk taxatiebureau. De conclusie hieruit
is dat de geboden grondprijs van HEJA marktconform is, zowel voor het totaal, als per fase. Indien in de
loop van de tijd een positieve economische ontwikkeling plaatsvindt, waardoor de grondwaarde zou
moeten worden bijgesteld (lees verhoogd), dan is HEJA bereid een verhoogde grondprijs te betalen voor
fase 2 en 3.
De grondexploitatie is op basis van de in de SOK gemaakte afspraken sluitend. Voor een nadere
financiële onderbouwing hiervan verwijzen wij naar de aparte omslag over de grondexploitatie.
Ad 2) Inpassing binnen beleidskaders
In dit ontwikkelvoorstel voor de stadionlocatie is voorzien in een aanzienlijke hoeveelheid detailhandel en
kantoren. Met name de detailhandel heeft geleid tot het nodige onderzoek en afwegingen.
Richtinggevend is het raadsbesluit van december 2007, waarin op basis van een distributieplanologisch
onderzoek kaders zijn gesteld voor zowel de Bavelse Berg als de stadionlocatie.
-4-
