Gemeente Breda
Bij de waardebepaling wordt geen rekening gehouden met eventueel op de onroerende zaak
rustende lasten, zoals een anti-speculatiebeding met kettingbeding. Volgens de Hoge Raad
dient bij de waardebepaling wel rekening te worden gehouden met een zakelijke of daarmee
gelijk te stellen verplichting die de omvang van het genot van de zaak b®P®rk^H°9e^a®d
25 november 1998, nr. 33212, LJN: AA2572, Belastingblad 1999, blz. 93 (Rotterdam)). Voor
woninqen en rijksmonumenten is de waarde in het economische verkeer altijd van toepassing.
Voor niet-woningen daarentegen wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde genomen indien
deze hoger is dat de waarde in het economische verkeer.
Gecorrigeerde vervangingswaarde
De overdrachts- en verkrijgingsfictie gelden ook voor de gecorrigeerde vervangingswaarde
(Hoge Raad 9 juli 1999, nr. 34377, LJN: AA2808, Belastingblad 1999, blz. 622 (kettingbeding
met recht van terugkoop)). De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald door de
vervangingswaarde van de onroerende zaak te verminderen met de afschrijving wegens
technische en functionele veroudering. De afschrijving wegens technische veroudering vindt
plaats op grond van de verwachte levensduur van het object en de restwaarde die het object
aan het einde van die levensduur zal hebben. De afschrijving wegens functionele veroudering
brengt de mate tot uitdrukking waarin nog behoefte bestaat aan de onroerende zaak als gevo g
van technische, economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Redenen voor een
afschrijving wegens functionele veroudering kunnen bijvoorbeeld gewijzigde bouwtechnieken of
bouwtechnische eisen zijn. Daarnaast kan ook worden gedacht aan ondoelmatig ingerichte
ruimten alsmede aan een tekort of overschot aan ruimte. Ook economische veroudering als
qevolq van algemene conjuncturele ontwikkelingen en ontwikkelingen in de branche kunnen
van invloed zijn op de functionele veroudering De omvang van
onder meer aan bod in het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1992, nr. 27678, BNB 1992/298,
Belastingblad 1992, blz. 801 (Veendam).
In dit arrest concludeert de Hoge Raad dat bij onroerende zaken die in de commerciële sfeer
worden gebezigd, de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger wordt gesteld dari de
bedrijfswaarde oftewel de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige
eiqenaar vertegenwoordigt. Zie ook de VNG circulaire 92/196 - jurisprudentie onroerend-goed
belastingen (18-09-1992). De bedrijfswaarde is niet van toepassing op niet-commercieel
qebeziqde onroerende zaken, zoals bijvoorbeeld een schoolgebouw (Hof Arnhem
18 januari 1994 nr. 931529, Belastingblad 1994, blz. 397) en een kerk Hoge Raad
5 juni 1996, nr. 30314, LJN: AA 1799, BNB 1996/250, Belastingblad 1996, blz. 430
(Amsterdam)) of indien de exploitatie vooral geschiedt om in het algemeen belang gelegen
redenen (Hoge Raad 7 februari 2001, nr. 34899, LJN: AA9842, BNB 2001/ 12 (Leeuwarden)).
Advocaat-Generaal Moltmaker gaf in het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1992, nr 21Q1Z.
BNB 1992/298 aan wanneer sprake is van niet-commerciële activiteiten: - de activiteiten kunne
alleen door middel van subsidies worden gebezigd, of - er wordt bij de activiteiten slechts
gestreefd naar kostendekking. In de situatie waarin alle aandelen in handen zijn bij de overheid
en deze in het algemeen belang handelt kan toch sprake zijn van toepassing van de
bedrijfswaarde, aldus de Hoge Raad 9 mei 2003, nr. 35987, LJN: AD 6058 (Schiphol). De Hoge
Raad herhaalt de punten die de A-G in BNB 1992/298 noemt en constateert dat die situaties
niet van toepassing zijn.
Wijzigingen na waardepeildatum
De waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld naar de waarde die de zaak heeft op de
waardepeildatum en naar de staat waarin de zaak verkeert op het tijdstip van de
waardepeildatum. Met wijzigingen tussen deze waardepeildatum en het begin van he
kalenderjaar wordt alleen onder voorwaarden rekening gehouden. Deze voorwaarden zijn.
a. een onroerende zaak gaat op in een andere onroerende zaak dan wel in meer
onroerende zaken;
b. een onroerende zaak wijzigt als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering,
afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming,
15
