Gemeente Breda
Raadsvoorstel
Registratienr: 40249]
Argumenten
Binnen het plangebied van het plan 'Heilaar, IABC' geldt momenteel de eis uit het bestemmingsplan
'Heilaar' dat de minimale hoeveelheid kantoren 30% bedraagt met een minimale FSI van 1,0. Deze
voorwaarden zijn destijds mede op verzoek van Greenery Vastgoed BV opgenomen in het vigerende
bestemmingsplan 'Heilaar' in verband met de ambitie voor het realiseren van hoogwaardige bedrijven met
een hoog percentage aan kantooroppervlak. Er blijkt (in de huidige tijd) echter onvoldoende belangstelling
te zijn voor dit type bedrijven op deze locatie. Met het aanpassen van de hoeveelheid kantoren en de FSI,
op verzoek van Greenery Vastgoed BV, wordt het mogelijk het terrein voor de meer reguliere
bedrijfstypen aan te bieden.
De gemeente Breda heeft momenteel te maken met een overschot aan kantoorruimte en een overschot
aan plancapaciteit op dit gebied. De voorgestelde wijziging heeft een afname in de plancapaciteit tot
gevolg. In plaats van een minimale hoeveelheid kantoren van 30% wordt maximaal 30% kantoren
toegestaan. Hiernaast brengt het verkleinen van de minimale FSI met zich mee dat het bedrijfsoppervlak
per perceel kleiner wordt. Het verlagen van de FSI is noodzakelijk omdat reguliere bedrijfsvoering niet aan
de intensiteit van 1,0 FSI kan voldoen. Het verkleinen van de FSI heeft tot gevolg dat er een regulier
bedrijventerrein ontstaat waarmee ook de kansen op een herontwikkeling van het gebied worden
vergroot.
Structuurvisie Bedrijventerreinen Breda 2020
Het verzoek van de Greenery is in lijn met de gemeentelijke 'Structuurvisie Bedrijventerreinen Breda
2020', omdat het aansluit op het thema regulier modern bedrijventerrein. Vanwege de forse hoeveelheid
verouderd terrein, de krappe vraag/aanbodsituatie én de maatschappelijke wens om zuinig om te gaan
met het landelijke en open gebied dat Breda nog heeft, wil de gemeente Breda vol inzetten op de
revitalisering en herprofilering van haar bestaande bedrijventerreinen. De visie geeft ook aan dat, ondanks
de huidige economische omstandigheden, er nog steeds vraag naar reguliere kavels is. Het ligt ook in lijn
met het beleid om zorgvuldig met bedrijfsterreinen om te gaan; waarbij het nog jarenlang braak laten
liggen van percelen op bedrijventerreinen niet is aan te merken als zorgvuldig. Hoewel deze
"downscaling" de indruk wekt dat daarmee ook de ambitie te streven naar een hoge ruimtelijke kwaliteit
wordt verlaten, behoeft dat niet het geval te zijn. Langs de A16 zijn de gebouwen van IKEA en Schuitema
van een ruimtelijke kwaliteit die recht doet aan de ligging langs deze internationale verbindingsroute.
Een belangrijk uitgangspunt bij de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen is het behouden van
de economische functie van bestaande bedrijventerreinen. In de structuurvisie wordt het Greenery terrein
genoemd als een van de belangrijkste (en omvangrijkste) terreinen die prioriteit hebben wat
herstructurering betreft.
Visie bedrijventerrein IABC
De visie op het gehele bedrijventerrein IABC (International Agrobusiness Centre) is gericht op de
ontwikkeling van het terrein tot een regulier moderne gemengd terrein. Dit houdt in dat hier alle soorten
bedrijven een plek moet krijgen. Bedrijventerreinen als deze zijn schaars en dienen zorgvuldig en
doelmatig gebruik te worden, bedrijfsactiviteiten die ook in of nabij woongebieden plaats kunnen vinden
zijn daarom niet toegelaten op deze terreinen. Ditzelfde geldt ook voor detailhandel, leisure,
kinderdagverblijven en kantoren.
Specifiek voor de locatie van de Greenery is deze visie destijds genuanceerd. In de 'oksel' van de A16 en
de shuttle-boog naar Antwerpen is vanwege de zichtbaarheid vanaf de infrastructuur sprake van een
aanleiding om meer ruimtelijke kwaliteit te realiseren. Er is in het verleden voor gekozen op deze percelen
bedrijven met een vergroot aandeel kantoorvolume ten opzichte van het bedrijfsgedeelte te situeren.
Voorbeelden van dit bedrijfstype zijn het pand van Alfa Laval aan de Tilburgseweg en het pand van
Euretco aan de Lunetstraat. De voorschriften in het bestemmingsplan zijn, zoals hierboven reeds vermeld
destijds mede op verzoek van de Greenery, volledig en uitsluitend op de vestiging van dit type bedrijven
gericht. Gebleken is dat 3 jaar na vaststelling van het bestemmingsplan 'Heilaar' zich nog geen enkele
initiatiefnemer gemeld heeft voor vestiging. Nadere beschouwing van deze niche-markt geeft aan dat er
ook in de toekomst weinig tot geen vraag naar zal zijn. De Greenery heeft daarom verzocht de
bestemming terug te brengen naar het niveau van de omringende bedrijfsterreinen.
Middels het onderhavige plan wordt de FSI verkleind en het maximale percentage aan kantoren
verminderd, het gevolg hiervan is dat het terrein toegankelijker wordt en meer reguliere bedrijfstypen zich
-2-
