Gemeente Breda
Raadsvoorstel
Registratienr: 40221]
De resultaten van de beoordelingen zijn opgenomen in drie documenten en als geheime bijlage 1
toegevoegd aan dit voorstel.
Toetsingsresultaten.
Op basis van de toetsingsresultaten kan worden geconcludeerd dat het voorliggende planvoorstel nog
niet de extra kwaliteit heeft, die is voorzien in het gebied van het Nieuw Sleutel project Via Breda. Indien
vanuit een hoger schaalniveau naar de ruimtelijke uitwerking van het plan gekeken wordt, moet het
mogelijk zijn het gewenste ambitieniveau te bereiken. Een overallvisie die de koppeling legt tussen het
stedenbouwkundig plan en architectuur van de afzonderlijke bouwdelen kan een goede basis vormen
voor verbetering van planvoorstellen.
Programma/bestemmingsplan.
Het programma voor plandeel A, B en C samen is in het vigerende bestemmingsplan begrensd op 230
woningen en 1.000 m2 BVO voorzieningen (detailhandel, horeca en dienstverlening).
De voorgestelde programmaoptimalisaties leiden tot een overschrijding van het programma wat op basis
van het bestemmingsplan mogelijk is. Het overhevelen van programma binnen het Stationskwartier levert
echter voor de gemeente geen financiële verbetering op, omdat hierdoor geprognosticeerde opbrengsten
op de betreffende plot(s) wegvalt. Daarnaast is geconstateerd dat een aantal onderdelen van het plan,
zoals o a. de bouwhoogte van het atrium, de realisatie van een (gesloten) gebouwde parkeergarage in
plandeel C, eveneens niet past binnen het vigerende bestemmingsplan. Een procedure tot herziening van
het bestemmingsplan brengt het risico tot vertraging in de planrealisatie met zich mee. Dit is niet in het
belang van beide partijen. Het voorstel is vast te houden aan het vigerende bestemmingsplan.
Planoptimalisaties
Deze zijn voor een groot deel alleen te realiseren, indien plandeel C wordt betrokken bij de
planontwikkeling. Dura Vermeer is bereid om de grondprijs van de atriumappartementen in plandeel A te
verhogen, ten laste van diverse posten inclusief plandeel C. Op basis van de toetsing van de (acht)
optimalisatievoorstellen kan worden geconcludeerd dat slechts een deel van deze voorstellen, zowel
ruimtelijk als bestemmingsplantechnisch, niet wenselijk is. Het plangebied vergroten door het toevoegen
van plandeel C, lijkt thans alleen aantrekkelijk vanuit financieel oogpunt, mede omdat hiervoor geen
uitgewerkt plan is gemaakt. De toetsingsresultaten d.d. 4 oktober jl. met betrekking tot (met name) de
optimalisatievoorstellen, leveren in financiële zin een geringe verbetering op. Het vergroten van het
plangebied met plandeel C valt echter buiten het kader van de intentieovereenkomst d.d. 13 oktober
2011.
Financieel toetsingskader grondbieding in relatie tot de grondexploitatie Stationskwartier.
Zoals Dura Vermeer in haar brief van 15 februari 2012 heeft weergegeven, is geen sprake van een
onvoorwaardelijke bieding. Dit is onacceptabel vanuit de optiek van de gemeente Breda, ondermeer
omdat het ontwikkelrisico de verantwoordelijkheid is van de marktpartij.
In de toetsing van 27 maart jl. is de conclusie getrokken dat het bouwplan met bijbehorende grondbieding
(onder voorwaarden) niet de vereiste grondopbrengsten genereert die benodigd is op basis van de
grondexploitatie Stationskwartier. De toetsingsresultaten d.d. 4 oktober jl. met betrekking tot (met name)
de optimalisatievoorstellen leveren in financiële zin een geringe verbetering op.
Dit is dan ook de reden om bij voortzetting van het haalbaarheidsonderzoek, als financieel kader voor het
vervolg (gekoppeld aan het totale programma conform bestemmingsplan, per plandeel/fase), een
minimale grondwaarde voor te stellen.
Voortzetting van het haalbaarheidsonderzoek houdt eveneens en ten minste in dat:
Dura Vermeer bereid moet zijn het plan aan te passen, op basis van zowel de inhoudelijke- als de
financiële randvoorwaarden conform de Allonge.
Programma- en planaanpassing door Dura Vermeer moeten plaatsvinden binnen het vigerende
bestemmingsplan.
Het huidige planvoorstel aanzienlijk moet worden aangepast om te kunnen voldoen aan de extra
kwaliteit, die is voorzien in het gebied van het Nieuw Sleutel Project Via Breda.
Aangezien dit voorstel afwijkt van de grondwaarden, zoals zijn opgenomen in de grondexploitatie
Stationskwartier voor deze ontwikkellocatie, wordt dit voorstel met betrekking tot het financiële kader, aan
de raad ter vaststelling voorgelegd.
