Gemeente Breda
w Raadsvoorstel
Registratienr: 40902]
Panden Ginnekenweg 92-94 (indieners k, I en m)
Door de indieners wordt aangegeven dat de in het ontwerpbestemmingsplan Zandberg opgenomen
bestemming 'Gemengd-1' wel een verbetering is ten opzichte van het conceptontwerp, maar nog steeds
onvoldoende flexibiliteit geeft om de in slechte staat verkerende locatie te kunnen renoveren. De eigenaar
geeft aan dat door een moeizame sanering en een probleem met een van de zittende huurders de
ontwikkellocatie, zoals deze was opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Breda-Zuid niet is
ontwikkeld. Daar kwam de laatste jaren ook nog de heersende economisch crisis bij. Indieners hebben
begrip voor het feit dat de gemeente in de huidige tijd een restrictief beleid voert voor wat betreft de
kantoor- en huizenmarkt. Dat mag volgens hen echter niet leiden dat investeerders voor deze locatie
worden afgeschrikt. Daar komt bij dat er een overschot is aan kantoorruimte, maar dit geldt niet voor
kantoren in statige oude panden.
In de behandeling van de inspraakreacties wordt aangegeven dat in het vigerende bestemmingsplan
Breda Zuid kantoren ook al niet waren toegestaan. Dit is volgens indieners een misvatting. Vestiging van
kantoren (met baliefunctie) behoorde volgens het huidige bestemmingsplan wel degelijk tot de
mogelijkheden. In zoverre dreigen verleende rechten niet gerespecteerd te worden.
Om verdere verloedering te voorkomen wordt verzocht om op de begane grond naast detailhandel ook
publieke ruimten c.q. kantoren met baliefunctie toe te staan; op de etages tot 6 woonunits
(appartementen) en in de achtertuinen parkeerplaatsen/garageboxen. Van enige precedentwerking kan
geen sprake zijn, omdat de locatie in geen enkel opzicht vergelijkbaar is met andere locaties.
Reactie
In het vigerende bestemmingsplan Breda-Zuid hebben de panden de bestemming Gemengde
Doeleinden' en zijn de panden Ginnekenweg 92, 94 en 96 gezamenlijk aangewezen als ontwikkellocatie.
Op de begane grond mogen op grond van de bestemming publiekverzorgende (ambachtelijke) bedrijven,
maatschappelijke-religieuze-, (para)medische-, sociale-, culturele en woondoeleinden. Op de
verdiepingen woondoeleinden. Ter plekke van de ontwikkelingslocatie 1 mogen op de begane grond
tevens kantoren met een baliefunctie en dienstverlening. Verder mochten er vanwege de aanduiding
ontwikkellocatie maximaal 9 woningen en aan de Ginnekenweg, gerekend over een bouwdiepte van ten
hoogste 15 meter, tevens gemengde doeleinden, een goothoogte aan de Komeetstraat ten hoogste
6 meter, goothoogte aan de Ginnekenweg minimaal 6 meter en maximaal 9 meter. Een bebouwings
percentage ten hoogste 75%. Parkeren op eigen terrein en ontsluiting vanaf de Komeetstraat.
Bij het ontwerpbestemmingsplan Zandberg is er, gelet op het gewijzigde gemeentelijk beleid ten aan zien
van de woningbouwprogrammering en kantoren, voor gekozen om de ontwikkellocatie in zijn geheel uit
het bestemmingsplan te halen. Dat wil zeggen dat alle aan deze ontwikkellocatie gekoppelde
mogelijkheden waren weggenomen. Hiertoe behoorde ook de mogelijkheid om op de begane grond
kantoren te realiseren. In de bestemmingsomschrijving staat namelijk 'en ter plekke van de
ontwikkellocatie 1 tevens voor kantoren met baliefunctie en dienstverlening'. Bij het ontnemen van de
ontwikkelmogelijkheid speelde een rol dat de eigenaar sinds oktober 1998 geen gebruik heeft gemaakt
van de mogelijkheden om de locatie te herontwikkelen.
Op basis van zienswijzen en gesprekken met de indieners is echter duidelijk geworden dat de eigenaar
zich wel degelijk heeft ingespannen om tot herontwikkeling van zijn eigendom te komen, maar dat door
een moeizame bodemsanering, de (ver)huursituatie en de economische situatie de herontwikkeling tot op
heden niet van de grond is gekomen. Door de gemeente is pas in januari 2012 een beschikking ten
aanzien van het saneringsverslag afgegeven. Daar er tot op dit moment nog geen investeerders
gevonden zijn, er (nog) geen concrete plannen zijn en daarmee de (economische) uitvoerbaarheid niet is
aangetoond is in het thans voorliggende bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor
de locatie Ginnekenweg 92-94. Met dit instrument wordt onder voorwaarden de gevraagde flexibiliteit
geboden. Alvorens een wijzigingsplan zal worden vastgesteld zal alsdan door middel van een anterieure
overeenkomst onder meer de (economische) uitvoerbaarheid worden zeker gesteld.
De zienswijze is deels gegrond in het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid, Wro-zone -
wijzigingsgebied 1 (Ginnekenweg 92-94)' opgenomen voor het onder voorwaarden realiseren van
maximaal 6 woningen op de verdiepingen al dan niet in combinatie met kantoren en dienstverlening op de
begane grond. Als voorwaarden is onder meer opgenomen dat er voldoende parkeren op eigen terrein
moet worden gerealiseerd al dan niet in vorm van garageboxen en de ontsluiting van het parkeren op de
Komeetstraat dient te worden gerealiseerd.
