Gemeente Breda
Raadsvoorstel
Registratlenr: 41992]
De door reclamanten genoemde "ladder van duurzame verstedelijking" is als motiveringseis opgenomen
in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze is bedoeld als hulpmiddel voor een zorgvuldige afweging en
voor transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten.
In de ruimtelijke onderbouwing is de noodzaak en ambitie tot het realiseren van studenteneenheden
aangegeven, In hoofdstuk 3.3, gemeentelijk beleid, wordt o.a. verwezen naar de vastgestelde
Structuurvisie 2030, waarin Breda is genoemd als o.a. onderwijsstad. De ontwikkeling van de locatie
Lunetstraat/Rat Verleghstraat sluit aan bij de genoemde kernwaarde "Breda onderwijsstad".
In paragraaf 3.3.2.in de Woonvisie 'Wonen in een dynamische tijd', door de raad vastgesteld in
december 2013, wordt o.a. ook ingegaan op de ambitie van "Breda als internationale onderwijsstad",
waarbij een opgave tot het realiseren van 1000 studenteneenheden uitgangspunt is.
Ten aanzien van de door reclamanten aangegeven huurprijs voor deze eenheden kan het volgende
worden medegedeeld.
De te verwachten (kale)huurprijs per eenheid ligt onder de huurtoesiaggrens; dit houdt in dat studenten
voor huurtoeslag in aanmerking komen. Hierdoor zullen deze eenheden voor studenten betaalbaar en dus
bereikbaar zijn en tevens ontstaat er een goede prijs/kwaliteitsverhouding.
Samenvatting 1.2.
Alternatieven zijn niet of onvoldoende onderzocht. In Breda komen veel leegstaande kantoorgebouwen
voorvaak dichter bij de hogeschool gelegen dan het onderhavige project. Gewezen wordt op de door het
college vastgestelde notitie "Wonen in kantoren", waarbij het belang van kantorentransformatie naar (met
name studentenhuisvesting van belang is. In de ruimtelijke onderbouwing wordt niet aangegeven hoe dit
is meegewogen en afgewogen
Medewerking aan dit project verergert de leegstandsproblematiek en impliceert dat het college het
voornoemde beleid niet stimuleert. U zult mogelijk wijzen op de hoge kosten die transformatie van
leegstaande panden met zich zullen meebrengen, maar met een hoge huurprijs die voor dit project voor
de woningen wordt gevraagd, moet het ook interessant zijn voor transformatie van leegstaande
gebouwen.
Beoordeling
Ad 1.2.
Er zijn door het college diverse principebesluiten genomen om bestaand (leegstaand) vastgoed om te
zetten in studentenhuisvesting.
Zoals hierboven reeds aangegeven, heeft dit tot op heden niet gezorgd voor voldoende ontwikkeling van
studentenhuisvesting. In het actieplan Studentenhuisvesting is aangegeven dat huisvesting zowel in
nieuwbouw of bij voorkeur in bestaande bouw gerealiseerd kan worden. Omdat in de bestaande bouw tot
nu toe weinig progressie is, is besloten om aan deze nieuwe bouwontwikkeling mee te werken.
De notitie "Wonen in kantoren", waar reclamanten naar verwijzen, is een notitie geweest specifiek
opgesteld voor en gericht op een project gelegen aan de Tramsingel. De notitie is vervolgens ingehaald
door het eerder genoemde actieplan studentenhuisvesting.
De veronderstelling dat een hoge huurprijs een transformatie van leegstaande panden kan versnellen,
kunnen wij in dit geval niet onderschrijven. Over het algemeen is transformatie van bestaande bebouwing
naar studenteenheden kostbaar.
Samenvatting 1.3.
In de ruimtelijke onderbouwing wordt nergens aangegeven hoe er gewaarborgd wordt dat er alleen voor
studenten gebouwd gaat worden. In de omgevingsvergunning moet dit vastgelegd worden.
Beoordeling
Ad 1.3.
Tussen de ontwikkelaar en de gemeente Breda is een samenwerkingsovereenkomst gesloten en hierin is
bepaald dat de campus uitsluitend bewoond mag worden door studenten. In deze overeenkomst is o.a.
bepaald wie als student wordt aangemerkt waarbij is aangesloten bij wettelijke bepalingen hieromtrent.
Zo moet de toekomstige huurder o.a. ingeschreven zijn als student bij een mbo/hbo-instelling of bij een
universiteit.
