Gemeente Breda
Raadsvoorstef
Registratienr: 42049]
Bij het nu voorliggende bouwplan is de nokhoogte met 2 meter verhoogd tot 12 meter en de ontworpen
dakvormen zijn in strijd met de uitgangspunten van de Nota.
Beoordeling
Ad 1.1.
In de Nota van Uitgangspunten Ulvenhout van 2009 is voor de locatie Van Hooiidonk het volgende
opgenomen:
'Deze locatie ligt gedeeltelijk aan de Dorpstraat en voor het overgrote deel tussen de Annevillelaan en
Grimhuijsenstraat. De wens vanuit de klankbordgroep is om deze locatie voor wonen voor diverse
doelgroepen te ontwikkelen, met name starters en senioren hebben de voorkeur. Gestapelde bouw
accenten op de hoek van de Dorpstraat-Annevillelaan en een terugliggende rooilijn zijn
stedenbouwkundig gewenst. De nieuwe bebouwing dient overigens wel qua maat, schaal, bouwhoogte en
massa aan te sluiten/afgestemd te zijn op de omliggende bebouwing. Voorts dient een verbetering van de
entree van de Annevillelaan in het plan meegenomen te worden".
Voor de Dorpstraat in het algemeen zijn de volgende uitgangspunten opgenomen:
Uitgangspunt 1: "Het dorpslint is waardevol vanwege de historische karakteristiek die wordt gekenmerkt
door de kleinschalige veelal individuele bebouwingDe goot- en bouwhoogten worden vastgelegd
op de plankaart en via de planregels ..De goot- en bouwhoogten dienen daarbij afgestemd te worden
op de bestaande situatie. Dit houdt in maximaal 2 bouwlagen met kap. De klankbordgroep heeft hierbij
aangegeven dat dit een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,5 meter en 6 meter bij panden met één
bouwlaag met kap en een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 meteren 10 meter bij panden met
twee bouwlagen met een kap zou betekenen De voorgeschreven dakhelling zou naar de mening van de
klankbordgroep tussen de 45 graden en de 60 graden moeten bedragenVerder zal per
ontwikkelingslocatie worden gekeken wat passend is in de omgeving. Het lint krijgt daarbij speciale
aandacht
Uitgangspunt 2: 'De gebieden waar ontwikkelingen plaats kunnen vinden binnen het historisch lint hebben
met name betrekking op de situaties waar versterking van de ruimtelijke kwaliteit gewenst is, zoals ter
plaatse van bedrijfslocaties (bijvoorbeeld locatie Van Hooijdonk). Bij dergelijke locaties dient de goot- en
bouwhoogte te worden afgestemd op de karakteristieken van het historisch lint (d w z. ten hoogste twee
bouwlagen met kap)
Uitgangspunt 4: 'In het historische lint moeten gebouwen met platte daken worden uitgesloten.
In het vervolgens in 2010 opgestelde bestemmingsplan voor Ulvenhout heeft de bestaande woon
winkelbebouwing aan de Dorpstraat tussen de kruisingen met de Rouppe van der Voortlaan en 't
Hofflandt een hoogte van 3,5/6 meter of 6/10 meter gekregen. Bijzondere bebouwing zoals de kerk en het
garagebedrijf van Van Hooijdonk hebben geen hoogteaanduiding op de verbeelding. Dakhellingen zijn
niet vastgelegd in het bestemmingsplan.
In het ontwerpbestemmingsplan Ulvenhout, Dorpstraat 97 heeft de hoeklocatie aan de Dorpstraat een
hoogte van 12 meter gekregen. In werkelijkheid zal het gebouw hier een goothoogte krijgen van 9,5 meter
(3 bouwlagen) en een nokhoogte van 12 meter Het betreft hier een sierkap, de hoogte is niet voldoende
om er een woonverdieping van te maken. De goot- en nokhoogte zijn hoger dan de Nota van
Uitgangspunten beschrijft. Dit is gedaan omdat hier appartementen op de verdieping komen, het zijn geen
standaard eengezinswoningen Er is niet voor gekozen om de appartementen op de tweede verdieping in
een kap te verwerken, maar om de 2de verdieping in een andere steenkleur/materialisatie uit te voeren
zodat het gebouw visueel uit twee bouwlagen met een deels terugliggende opbouw (in plaats van een
kap) bestaat. Dit is visueel te vergelijken met een gebouw in twee bouwlagen met een kap. Gezien de
ligging op een hoek is een grotere bouwhoogte acceptabel aangezien een gebouw hier meer 'lucht en
ruimte' om zich heen heeft. De Nota van Uitgangspunten spreekt over een accent op de hoek Dorpstraat-
Annevillelaan, hier wordt op deze wijze aan voldaan.
Het plan voldoet aan de uitgangspunten zoals opgenomen in de Nota van Uitgangspunten, te weten
gestapelde bouw, accent op de hoek Dorpstraat-Annevillelaan en een verbetering van de entree van de
Annevillelaan.
-3-
