Gemeente Breda
Raadsvoorstel
Registratienr: 42779]
Afwegingen
Organische groei: globaal en flexibel bestemmingsplan
In het verleden werd, voorafgaand aan het bestemmingsplan, een stedenbouwkundig plan gemaakt. Een
uitgewerkte verkaveling werd daarbij als een blauwdruk gehanteerd en in korte tijd werd realisatie van het
project nagestreefd. De tijden zijn veranderd. Realisatie vindt alleen plaats als de woningen kwalitatief
goed aansluiten op de marktvraag. Dat vraagt een planconcept dat globaal is en flexibel, ofwel makkelijk
aanpasbaar aan een veranderende marktvraag. Dit leidt tot een organische groei van het dorp In kleinere
eenheden wordt naar afronding van het dorp gestreefd, te beginnen aan de historische linten. Zo is het
oudere deel Bavel in de historie ook tot stand gekomen.
De gemeente heeft een deel van het plangebied in eigendom. Organische groei betekent ook, dat samen
met andere eigenaren en belanghebbenden gekeken wordt hoe het plangebied verder ontwikkeld kan
worden naar het (dorps)landelijke woonmilieu. Dat betekent tevens dat niet de gehele ontwikkeling exact
vooraf in tijd gepland kan worden. Diverse eigenaren maken hun eigen afweging en vragen tijd om tot
medewerking, consensus en contractvorming (met kostenverhaal door de gemeente) te komen.
Om voortgang in de planvorming te houden, wordt voorgesteld om op korte termijn met een globaal
ontwerpbestemmingsplan Eikberg in procedure te gaan. Daar waar de gemeente eigendom heeft en\of
zekerheid over de mogelijke functiewijziging zijn. zijn directe bestemmingen opgenomen. Daar waar geen
eigendom en\of zekerheid is. zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen om sturingsmogelijkheid te
behouden. Indien in de toekomst op deze plekken wel zekerheid ontstaat over de mogelijkheid tot
ontwikkeling van woningbouw wordt een wijzigingsplan met (voor zover nodig) een bijgestelde
grondexploitatie voorgelegd aan de Gemeenteraad.
In de realisatiestrategie worden mogelijk groeivarianten nader beschreven.
In de ontwikkeling van het plangebied Eikberg is een onderscheid te maken tussen het gebied ten westen
van de Gilzeweg en het gebied ten oosten van de Gilzeweg. Het gebied aan de westzijde kan gezien
worden als een afronding van de bebouwde kom van Bavel. Hier is een dorpslandelijk woonmilieu een
passende invulling Aan de oostzijde van de Gilzeweg wordt een overgangszone naar het buitengebied
gerealiseerd door een combinatie van gemengde functies langs het lint en een landelijk woonmilieu
erachter.
De combinatie van de ontwikkeling van het dorpslandelijke woongebied Eikberg west en de
overgangszone Eikberg oost met gemengde functies en een landelijk woonmilieu draagt bij aan de
gewenste flexibiliteit in ruimte en tijd. Er kunnen op korte en langere termijn meerdere woningtypes en
(woon)werkkavels worden ontwikkeld Rijwoningen met mogelijkheden voor starters zijn pas in een latere
planfase mogelijk (zie realisatiestrategie). Het bestemmingsplan biedt flexibiliteit door het bestemmen van
globale woonvlekken, waarbij de uiteindelijke verkaveling afgestemd kan worden op de actuele
woningbehoefte.
Juridisch
Niet van toepassing
Financieel
Er is een grondexploitatie opgesteld voor de minimale ontwikkelvariant van Eikberg. Deze is gelijk aan de
halfjaar herziening 2014 die ook is gebruikt voor de begroting 2015. De grondexploitatie sluit op 0,2 min
positief en heeft daarmee een marginaal resultaat, dat met name wordt bepaald door de hoge
boekwaarde op de gronden vanwege langdurige planvorming. Het zo spoedig mogelijk kunnen starten
met de verkoop van kavels is dan ook financieel van groot belang. Hierbij wordt het risico van afzet van
kavels voor woningen in Bavel als laag ingeschat. Het risico van afzet van (woon) werkkavels is iets
groter ook al hebben zich al lokale kandidaten gemeld
Met vaststelling van de grondexploitatie kan het plangebied bouw- en woonrijp worden gemaakt.
