Gemeente Breda
Raadsvoorstel
Registratienr: 44217]
De status van de vijf nog resterende grondposities op de balans van de NV BrIM:
1.
Kalshoven
erfpachtovereenkomst tot 1 januari 2034
2.
Steenen Hoofd
gebruiksovereenkomst tot 1 januari 2019
3.
Minervum 2.890 m2
gebruik door gemeente Breda ivm parkeerdruk Minervum
4.
Minervum 2.193 m2
koopovereenkomst in delen, 1® deel verkocht, 2® deel op termijn
5.
Lunetstraat/ Valveeken
vrij verhandelbaar
Uitgifte bedrijfskavels
Op dit moment worden zowel de gemeentelijke als de NV BrIM posities verkocht op naam van de NV
BrIM. Voor gemeentelijke posities geldt dan ook een A-B-C transport: de gemeente (A) verkoopt aan NV
BrIM (B) en NV BrIM verkoopt direct tegen zelfde voorwaarden door aan koper (C).
In het verleden was deze routing interessant omdat het een mogelijkheid bood om te voorzien in een
snelle en concurrerende wijze van uitgifte van bedrijventerreinen. Destijds behoefde iedere verkoop een
besluit van de gemeenteraad hetgeen de uitgifte vertraagde. Reeds enkele jaren geleden is de
gemeentewet gewijzigd en is uitgifte op deze wijze niet meer noodzakelijk. Daarnaast was de NV BrIM in
staat verdergaande verplichtingen op te leggen dan de gemeente Breda, vanwege het private karakter
van de NV. In de koopovereenkomsten en Algemene Verkoop Voorwaarden worden bijvoorbeeld
verplichtingen geregeld op het gebied van parkmanagement, het aansluiten bij bedrijvenvereniging en de
termijnen dat de kopers hebben om tot realisatie te komen. Bouwen zij uiteindelijk niet, dan heeft de NV
BrIM het recht om het bedrijfskavel terug te kopen. Deze terugkoopregeling is bedoeld om te voorkomen
dat de gronden worden verhandeld, maar niet worden bebouwd voor het beoogde gebruik. Het
economisch doel van het versterken van de werkgelegenheid in Breda is tenslotte prevalerend, niet sec
de transactie. De gemelde aanvullende verplichtingen richting kopers kunnen heden ten dage echter ook
goed worden opgelegd in rechtstreekse contracten tussen gemeente en koper, waardoor contractuele
tussenkomst van de NV BrIM niet noodzakelijk is.
Ook qua aansprakelijkheid in geval van onverhoopte schadeclaims is deze volgorde in transacties
interessant geweest. De aansprakelijkheid wordt verhaald op de NV en die kan hooguit failliet worden
verklaard voor haar vermogen. De gemeente kon hiermee in principe buiten schot blijven. Echter, de NV
BrIM is sinds 2014 100% in eigendom van de gemeente Breda, haar medewerkers zijn in dienst van de
gemeente Breda en daarmee direct gelinkt aan de gemeente. Omdat de gemeente in haar handelen een
betrouwbare en transparante partij wil zijn, zal de gemeente ook haar verantwoordelijkheid nemen in
geval van onverhoopte nalatigheid waarbij de claim hoger is dan de beschikbare middelen in de NV BrIM.
2. Aankoop van de grondposities van de NV BrIM door de gemeente Breda
Door aankoop van de vijf grondposities van de NV BrIM door de gemeente Breda kan op concernniveau
bekeken de meest voordelige fiscale optimalisatie plaatsvinden. Van Oers accountancy en fiscaal
adviseurs heeft hiertoe ook eerder geadviseerd. De vijf grondposities zullen worden overgenomen door de
gemeente Breda tegen taxatiewaarde minus afslag. De jaarlijkse rentelasten behelst met deze transactie,
worden gedekt door de pachtopbrengst die op drie kavels aanwezig is. Eén kavel is verkocht en wordt in
48 termijnen voldaan alvorens juridische levering plaatsvindt, hierdoor neemt de rentelast verder af.
Toekomstige verkopen dekken vervolgens de verdere investering.
De vijf grondposities zijn onderverdeeld in zes kadastrale kavels:
o Lunetstraat, gemeente Breda sectie F, nr. 1500, groot: 5.561 m2
o Steenen Hoofd, gemeente Breda, sectie C, nr. 2272, groot: 9 140 m2
o Kalshoven, gemeente Breda, sectie C, nr. 2326 en nr. 2283, groot: 2.500 en 14 m2
o Hoogeind Minervum, gemeente Ginneken, sectie N, nr 4053, groot: 2 193 m2
o Hoogeind Minervum, gemeente Ginneken, sectie N, nr 3634, groot: 2.890 m2
De gronden zijn gewaardeerd in opdracht van de gemeente Breda op basis van een door een
onafhankelijke (externe) taxateur uitgevoerde taxatie. De getaxeerde waarde ten behoeve van de
overname van alle kavels bedraagt per medio november 2015 2.480 000,-. De hoogte van deze
taxatiewaarde, de waarde in het economisch verkeer, ligt tussen de hoogte van twee in 2014 uitgevoerde
taxaties door onafhankelijke (externe) taxateurs Rekening houdend met een afslag van 150.255,- als
gevolg van een risico inschatting bij verkoop van twee posities, bedraagt de aankoopwaarde voor de
gemeente Breda 2 329 745,- Zie bijlage 'overzicht grond- en taxatiewaarden NV BrIM.
