Gemeente Breda
Raadsvoorstel
Registratienr: 4S057]
In de omgevingsvergunning milieu van ProRail B.V. zal een extra bepaling worden toegevoegd
waaruit blijkt dat nieuwe woningen die voorzien zijn van dove gevels, worden uitgesloten van toetsing
aan de vergunde geluidgrenswaarden uit artikel 2.1.1. Alle andere vergunningsvoorwaarden blijven
onverkort van kracht, er ontstaat dan ook niet meer milieuruimte voor ProRail B.V. als gevolg van
deze (ambtshave) aanvulling. Na vergunningverlening zal vaststelling van het bestemmingsplan 'Drie
Hoefijzers Noord' niet meer leiden tot belemmeringen in de vergunde bedrijfsvoering van ProRail.
2. Hier is in overleg met reclamant nog eens expliciet naar gekeken en zijn ook aanvullende
berekeningen hiervoor uitgevoerd. Deze berekeningen geven aan dat het noodzakelijk is dat voor een
gedeelte van de woningen voor een aantal gevels een aanvullende maatregel in het plan opgenomen
dient te worden. Deze regeling behelst dat een gedeelte van deze woningen vanaf een hoogte van
7,50 meter moeten worden uitgevoerd met een dakhelling van maximaal 85°. Hiermee kan
onaanvaardbare reflectie naar de andere zijde van het. spoor worden voorkomen.
3. Hierover heeft overleg plaatsgevonden met reclamant. Afgesproken is dat reclamant zal worden
betrokken bij de verdere planvorming voor het gebied waarin het beton vlies is geiegen.
Conclusie
Deze zienswijze gegrond te verklaren. De regels en verbeelding worden aangepast.
Afwegingen
In de Structuurvisie Breda 2030 wordt het plangebied Drie Hoefijzers Noord genoemd als locatie die vóór
2023 voor herontwikkeling ten behoeve van wonen in aanmerking komt. De omvang van de woningbouw
is afgestemd in de regionale woningbouwafspraken.
Het bestemmingsplan heeft betrekking op de herontwikkeling van het sinds 2004/2005 braakliggende
terrein Drie Hoefijzers Noord. Het terrein maakt onderdeel uit van Via Breda. Rond het noordelijke en
zuidelijke brouwerijterrein is in 2004 een raamovereenkomst gesloten, dat voorzag in de ontwikkeling van
wonen en kantoren. Deze programmering is inmiddels herzien; het gebied ten noorden van het spoor
krijgt in dit bestemmingsplan vooral een woonfunctie.
Ten behoeve van de ontwikkeling zijn diverse plandocumenten opgesteld:
Het zogenoemde 'moederdocument', waarin het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitsplan
en het VO buitenruimteplan zijn opgenomen;
Een ontwerpbestemmingsplan, waarin bestemming en gebruik publiekrechtelijk is vastgelegd,
Een anterieure overeenkomst, waarin afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar AM
privaatrechtelijk zijn vastgelegd.
De ontwikkelopgave
Het stedenbouwkundig plan voorziet in de realisatie van circa 280 wooneenheden. Vooralsnog wordt
uitgegaan van 130 appartementen en 150 grondgebonden woningen. Hier kan op basis van de beoogde
crowdsourcing nog enige aanpassing op plaatsvinden (o a. aan de Liniestraat/ Stationslaan). Bovendien is
er in beperkte mate ruimte voor dienstverleningsfuncties langs de Liniestraat. Binnen de realisatiestrategie
Via Breda vormen de grondgebonden woningen een goede balans met de appartementen welke in de
andere ontwikkelingsgebieden van Via Breda worden ontwikkeld.
Verder is er, ten behoeve van de gewenste ruimtelijke kwaliteit aan de Liniestraat, ruimte voor kantoren,
dienstverlening en ambachtelijke bedrijvigheid op de begane grond van de gebouwen aan deze stedelijke
ontsluitingsroute.
Voor de bepaling van het programma is de "ladder voor duurzame verstedelijking" gehanteerd. Ten
opzichte van de oorspronkelijke plannen voor deze locatie heeft er een aanmerkelijke reductie van het
kantorenprogramma plaatsgevonden en is meer functiemenging in het programma opgenomen met vooral
wonen (trede 1). Een en ander vindt plaats In bestaand stedelijk gebied (trede 2). Derde trede is hiermee
niet aan de orde.
De westelijke kop
Dit appartementengebouw heeft een maximale hoogte van 32 meter, welke afloopt naar 20 meter Verder
kent het gebouw een aantal 'knikken' in de gevel Hierdoor zijn aanknopingspunten aanwezig om een
smaakmakend ontwerp te creëren Het aantal appartementen bedraagt, maximaal 130.
-5-
