Gemeente Breda
Raadsvoorstel
Registratienr: 45297]
In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft de rijksoverheid gedefinieerd wat wordt begrepen onder
sociale huurwoningen. De definiëring van de doelgroep voor deze woningen wordt in het Bro echter bij de
gemeente gelegd. In een doelgroepenverordening definieert de gemeente de doelgroepen voor sociale
huurwoningen door middel van een inkomensgrens. De inkomensgrens voor sociale huurwoningen wordt
hier gesteld op 35.739 (prijspeil 2016). Eveneens definieert ze de instandhoudingstermijn. In de
Verordening doelgroepen sociale woningbouw gemeente Breda wordt voor sociale huurwoningen een
instandhoudingstermijn van 15 jaar voorgesteld. Deze termijn wordt gehanteerd, omdat uit onderzoek
blijkt dat de komende 15 jaar (tot en met 2030) nog sprake zal zijn van een uitbreidingsbehoefte aan
sociale huurwoningen. Sociale huurwoningen zijn woningen met een huurprijs tot 710,68 (prijspeil
2016).
Afwegingen
De Aanvulling op de Woonvisie 2013 vormt de onderbouwing voor sturing en de toepassing van het
instrumentarium ten behoeve van de realisatie van betaalbaar sociale huurwoningen en woningen in het
middeldure huursegment. Middels deze verordening wordt het sturingsinstrument geboden voor sociale
woningbouw. Ook sturing wordt mogelijk op locaties in eigendom van particulieren/ontwikkelaars en
overige partijen.
Juridisch
De Verordening doelgroepen sociale woningbouw gemeente Breda is noodzakelijk om locatie-eisen te
kunnen stellen in nieuwe bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen. In het bestemmingsplan of de
omgevingvergunning kan dan het percentage sociale woningbouw vastgelegd worden. In de
doelgroepenverordening wordt eveneens de instandhoudingtermijn voor deze woningen bepaald. Deze
moet bij sociale huurwoningen minimaal 10 jaar. Het voorstel in deze verordening is om een termijn van
25 jaar te hanteren, omdat uit het onderzoek van Rigo (augustus 2016) blijkt dat er ook na 2025 nog
sprake is van een uitbreidingsbehoefte in het sociale huursegment. In de Anterieure overeenkomst of het
Exploitatieplan wordt vervolgens de exacte locatie van deze woningen en het aantal vastgelegd.
Daarnaast kan in de anterieure overeenkomst opgenomen worden dat de gemeente of een nader te
noemen meester de gronden aan kan kopen mocht de marktpartij binnen een bepaalde tijd niet tot
realisatie komen.
Om ervoor zorg te dragen dat private partijen de in de plannen voorziene sociale huurwoningen ook
daadwerkelijk in dit prijssegment realiseren en de woningen als zodanig ook voor een langere periode als
'sociale huurwoning' in de voorraad beschikbaar blijven is het wenselijk om het juridische instrumentarium
in te zetten om dit te borgen. Mogelijkheden die hiervoor beschikbaar zijn, zijn de navolgende:
Situatie waarbij de woningbouwontwikkeling alleen mogelijk door een
bestemmingsplanherziening:
In dit geval de opgave sociale huurwoningen te borgen door dit vast te leggen in een
bestemmingsplan en anterieure overeenkomst en/of exploitatieplan. Aanvullend kan dit nog
verder geborgd worden middels een onvoorwaardelijke turnkey koopovereenkomst tussen
exploitant en toegelaten instelling.
Situatie waarbij woningbouwontwikkeling is mogelijk middels 'omgevingsvergunning met
afwijking':
In dat geval kan de opgave sociale huur geborgd worden door dit als voorschrift te verbinden aan
de omgevingsvergunning en daarnaast een anterieure overeenkomst te sluiten met de exploitant
waarin dit verder geborgd wordt middels kwalitatieve verplichting en kettingbeding. Mocht het
bestemmingsplan waar het bouwplan in ligt op een later moment geactualiseerd worden dan kan
alsnog het aandeel sociale huur in het bestemmingsplan opgenomen worden.
De gemeenteraad is bevoegd bestemmingsplannen vast te stellen en zal daarmee tevens per
bestemming het percentage sociale woningbouw vast stellen.
-3-
